Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России)»
ДОГОВОРЫ О НЕДВИЖИМОСТИ МЕЖДУ СОЖИТЕЛЯМИ НЕОБХОДИМЫ
(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2020 г. № 5-КГ20-29, 2-2159/2019)
Покупка недвижимости (фабула). Гражданин приобрел земельный участок, но право собственности оформил не на свое имя, а на имя гражданки, пребывающей с ним в фактических брачных отношениях. Может быть, тем самым, гражданин стремился укрепить доверие, которое должно связывать супругов, а может быть, гражданин не стремился фигурировать в реестре прав на недвижимость в качестве собственника земельного участка.
Доказательства. Приобретение земельного участка подтверждается договором купли-продажи, покупателем по которому названа гражданка. В договоре указано, что деньги за земельный участок продавцу передала покупатель (гражданка). Цена купленной недвижимости (земельного участка) определена договором в сумме 2 млн. 698 тыс. руб.
Реплика. Относительно управленческого решения о регистрации недвижимости на имя фактического супруга можно высказать только недоумение. Даже люди, которые пребывают в зарегистрированном браке, стремятся приобретать недвижимое имущество на имя своих родителей, когда недвижимость покупается за счет доходов, о которых супруг не знает. Разумеется, к данной мере предосторожности прибегают лица, имеющие незначительный брачный стаж. Остается предположить, что в жизни существуют направления, по которым люди не желают или не могут рационально поступать рационально.
Строительство дома (фабула). На приобретенном участке гражданин построил жилой дом. Затраты на строительство и обустройство дома составили 9 млн. 400 тыс. руб., из которых документально можно подтвердить 6 млн. руб.
Иск о признании права собственности. После прекращения фактических брачных отношений, гражданин предъявил иск о признании права собственности на дом. В иске было отказано. По делу суд установил, что между бывшими сожителями отсутствовало соглашение о создании общей собственности, нет доказательств, подтверждающих вложение гражданином (истцом) вложение своих денежных средств в покупку земельного участка и строительство на нем объекта недвижимости.
Иск о неосновательном обогащении. Получив отрицательное решение по иску о признании права собственности на дом, гражданин предъявил иск к бывшему сожителю о взыскании неосновательного обогащения. Суд первой инстанции отказал в иске. Мотивы отказа следующие:
— истец добровольно нес материальные затраты на всем протяжении проживания с ответчиком;
— истец нес материальные затраты добровольно в силу личных отношений с ответчиком;
— затраты истца не были обусловлены никакими обязательствами.
Закон. Отказывая в иске о взыскании неосновательного обогащения, суд опирался на ст. 1102 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 27. 12. 2019, с изм. от 28. 04. 2020). Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы или иное имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Решение суда. Опираясь на п. 4 ст. 1109 ГК РФ, суд указал, что денежные средства и иное имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если будет установлено, что воля передавшего их лица осуществлена в отсутствие обязательств, то есть безвозмездно и без встречного предоставления — в дар либо в целях благотворительности.
Вывод. Поскольку обязательства между лицами, пребывающими в фактических брачных отношениях отсутствовали, суд пришел к выводу, который не озвучил прямо, что если истец докажет, что передал имущество ответчику, то передал имущество в дар либо в целях благотворительности. Следовательно, денежные средства, потраченные на строительство жилого дома, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения.
Критика. С одной стороны, нельзя считать неосновательно обогатившейся гражданку, на земельном участке которой гражданин построил жилой дом. И земельный участок, и жилой дом гражданка получила, поскольку состояла с гражданином в фактических брачных отношениях. С другой стороны, гражданин выделил денежные средства для приобретения участка и построил жилой дом на купленном участке, не для того, чтобы одарить гражданку, а для того, чтобы стать собственником участка и жилого дома. При этом расчет гражданина состоял в том, чтобы собственником в юридическом смысле, по данным реестра прав на недвижимость, значилась его сожительница.
По всей видимости, гражданину в ходе судебного разбирательства имело смысл предъявлять требование о признании права собственности на жилой дом, опираясь не на нормы семейного законодательства, а на положения п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 16.12. 2019, с изм. от 12. 05. 2020). Однако сделать это было чрезвычайно трудно, если право собственности на жилой дом зарегистрировали за ответчиком (ст. 219 ГК РФ).
Резюме. При оформлении земельных участков, жилых домов и иной недвижимости на имя формальных (номинальных) собственников, в том числе сожителей, реальные собственники должны побеспокоиться о правильном оформлении документов, подтверждающих характер правовых отношений между сторонами.
Гарантии. Весьма часто женщины (и мужчины), с которыми люди сговариваются о браке, предлагают своим избранникам вложиться деньгами и стройматериалами в создание жилых домов на их земельных участках. Денежные средства выступают в качестве гарантии серьезности намерений. В таком случае, инвестор должен получить серьезные гарантии возвращения денежных средств на случай, если брачные планы невесты (жениха) изменяться.