К адвокату по гражданским делам, юристу по вопросам сносов и самовольных построек, обратился гражданин С. с просьбой об оказании юридической помощи и представления интересов в суде по делу о сносе построенного им объекта капительного строительства.
При личной беседе и изучении документов, адвокату по недвижимости стало известно, что администрация г. Сочи подала в суд заявление о сносе построенного гражданином С., построенного им на арендованном земельном участке.
При этом администрацией г. Сочи и судами не было учтено, что объект капитального строительства является капитальным объектом вспомогательного назначения, на строительство которого не требуется разрешения на строительство.
Адвокат по делам о самовольных постройках и узакониванию самовольных построек, изучив представленные документы, в срочном порядке составил и направил в суд кассационной инстанции мотивированную кассационную жалобу на решение Хостинского районного суда г. Сочи и апелляционное определение Краснодарского краевого суда.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами адвоката по недвижимости, специализирующемся на узаконивании самовольных построек в г. Сочи и кассационным определением отменил принятые по делу судебные акты о сносе построенного здания. Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение.
После нового рассмотрения дела, суд кассационной инстанции отменил апелляционное определение Краснодарского краевого суда о сносе самовольной постройки и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в сносе капитального строения, которое по мнению администрации г. Сочи и суда являлось самовольным.
В кассационной жалобе адвокат специализирующийся на самовольных постройках и осуществляющий помощь в регистрации самовольных построек и других строений на территории г. Сочи указал:
Оспариваемыми судебными актами постановлено удовлетворить исковые требования администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки; признан самовольной постройкой объект недвижимости; на гражданина С. возложена обязанность снести постройку за свой счет.
Удовлетворяя исковые требования, суды указали:
— информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (отсутствует);
— земельный участок на котором расположен спорный объект недвижимости имеет вид разрешенного использования –…;
— На указанном земельном участке за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое основное здание, и несколько вспомогательных зданий вспомогательного назначения.
— Гражданин С. обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи по вопросу разъяснения необходимости получения разрешения на строительство объекта вспомогательного использования (хозяйственное строение), предназначенного для обслуживания существующего основного здания, на что получил ответ, из которого следует, что в границах земельного участка расположено основное строение и разрешения на строительство объекта вспомогательного использования в силу подп.3 п.17 ст. 51 ГрК РФ не требуется.
— Вместе с тем, суды удовлетворяя исковые требования, сослались на п.1.1. и 1.3. Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), сроком на 49 лет, по условиям которого земельный участок площадью …кв.м., из земель населенных пунктов, предназначенный для размещения и эксплуатации основного здания…, по условиям которого ответчик не имеет право возводить (новые) строения, а также реконструировать и изменять функциональное назначение существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации.
— По делу назначалась экспертиза, установившая безопасность возводимого здания, его соответствие строительным и иным нормам и правилам, а также экспертиза установила вспомогательное назначение спорного здания. Однако данная экспертиза была отвергнута судом, дополнительной либо повторной экспертизы не назначалось.
С принятыми судебными актами невозможно согласиться.
Судами не учтено, что условия договора аренды земельного участка не отменяют и не изменяют нормы материального права.
Следует отметить, что вопрос о сохранении спорной постройки не исследовался и судами на обсуждение не ставился. Из судебных актов невозможно понять, по какой причине суды пришли к выводу об удовлетворении иска о сносе постройки как крайней мере предусмотренной ст. 222 ГПК РФ, если сами же суды установили, что спорный объект недвижимости соответствует установленному виду использования земельного участка и требованиям градостроительного плана земельного участка (правил землепользования и застройки), выданного самим истцом.
Кроме того:
Принимая оспариваемые акты единственным основанием для удовлетворения иска явилось отсутствие информации о выдаче уведомления, разрешения на строительство (отсутствует);
Также суды установили, что ответчик обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи по вопросу разъяснения необходимости получения разрешения на строительство объекта вспомогательного использования (хозяйственное строение), предназначенного для обслуживания существующего основного здания, на что получил ответ, из которого следует, что в границах земельного участка расположено основное строение и разрешения на строительство объекта вспомогательного использования в силу п.3 ст. 51 ГрК РФ не требуется.
— Вместе с тем, суды удовлетворяя исковые требования, сослались на п.1.1. и 1.3. Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), сроком на 49 лет, по условиям которого земельный участок площадью …кв.м., из земель населенных пунктов, предназначенный для размещения и эксплуатации основного здания, по условиям которого ответчик не имеет право возводить (новые) строения, а также реконструировать и изменять функциональное назначение существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации.
С указанным согласиться невозможно, ввиду следующего:
Согласно п.16 ст. 1 ГрК РФ — застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя…
Согласно п.1 ст. 39.8 ЗК РФ (Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) — Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно ст. 51 ГрК РФ — Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 2. ст.51 ГрК РФ — Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно подп.3 п.17 ст. 51 ГрК РФ — Разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации (об отнесении объектов вспомогательного характера указано в письме Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»).
Суды не отвергли и не указали доказательства не вспомогательного характера спорного строения. Между тем вспомогательное назначение спорного объекта установлено экспертизой назначенной судом.
Кроме того, с учетом изложенного, и установленного судом обстоятельства – обращения ответчика в структурное подразделение истца — в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи по вопросу разъяснения необходимости получения разрешения на строительство объекта вспомогательного использования (хозяйственное строение), предназначенного для обслуживания существующего основного здания, и ответа на указанное обращение, из которого следует, что в границах земельного участка расположено основное строение и разрешения на строительство объекта вспомогательного использования в силу подп.3 п.17 ст. 51 ГрК РФ не требуется. Суды не указали каким образом, п.1.1. и 1.3. Договора аренды земельного участка имеют первостепенное значение при изложенных обстоятельствах.
Суды не указали каким образом, ответчик должен был бы получить разрешение на строительство(тем самым соблюсти условия договора аренды), если сам истец (арендодатель) указал о том, что на объект вспомогательного назначения разрешения на строительство не требуется.
Суды ссылаясь на условия договора аренды о запрете строительства новых объектов либо реконструкции существующих без получения разрешения на строительство не учли, что арендатор земельного участка, заключенного сроком на более 5 лет, земли коммерческого назначения, в силу вышеизложенного не может быть ограничен в праве строительства вспомогательного объекта недвижимости и ограничения указанные в договоре аренды – не имели правового значения при рассмотрении данного дела при изложенных обстоятельствах.
Таким образом, данное дело не только не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, но и иск не подлежал удовлетворению по вышеизложенным доводам.
По изложенным доводам также невозможно согласиться как с основанием для удовлетворения иска, в частности, с критической оценкой суда с выводами эксперта о реконструкции двух существующих на праве собственности правомерных объектов недвижимости.
Между тем, суды не отвергли выводы экспертизы о том, что:
— Спорное строение не противоречит основным видам разрешенного использования земельного участка, как согласно перечня в градостроительном плане, так и в перечне Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009г. (т.е. до заключения договора аренды с ответчиком);
— Указанное здание полностью соответствует проектной документации, которая предусматривает строительство здания, назначение которого не противоречит основному виду использования по зонам застройки в которой расположен земельный участок;
— Спорный объект является вспомогательным строением к основному зданию; При производстве строительных работ по возведению спорного объекта соблюдены градостроительные, строительные нормы и правила, правила землепользования и застройки муниципального образования г.Сочи, утвержденные Решением Городского Собрания г. Сочи от 29.12.2009г.;
— Спорное строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, прошедших правовую регистрацию; Спорное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает технические препятствия в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями;
— Спорное строение при его эксплуатации не окажет какого-либо негативного воздействия на окружающую среду, как прямого, так и косвенного, а также не создает опасность причинения вреда окружающей среде.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
В соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 ЗК РФ), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.
Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Действующее законодательство не содержит определения объекта вспомогательного использования. Вместе с тем, исходя из анализа положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования могут являться: принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности; отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство; наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объекты являются вспомогательными.
Как указано в пункте 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Арендатор в соответствии с условиями договора аренды обратился с заявлением в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи по вопросу разъяснения необходимости получения разрешения на строительство объекта вспомогательного использования, предназначенного для обслуживания основного здания с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №.
Департаментом сообщено, что в соответствии со статьей 51 ГрК РФ разрешения на строительство объекта вспомогательного использования (хозяйственное строение) не требуется.
Таким образом, арендатором предприняты предусмотренные договором аренды меры к получению надлежащих согласований на возведение строения с собственником земельного участка. Судом первой инстанции нарушений законодательного запрета строительства в отсутствие разрешительной документации в отношении спорного объекта вспомогательного использования на земельном участке с кадастровым номером №, о сносе которого предъявлен иск, не установлено; целевое назначение указанного земельного участка при его застройке соблюдено.
Как верно отмечено судом первой инстанции, спорный объект недвижимости является вспомогательным объектом, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к таким объектам недвижимости, а также правилам землепользования и застройки установленным на территории МО город-курорт Сочи, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создает технические препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями.
Судом первой инстанции также учтено, что администрацией муниципального образования город-курорт Сочи в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлены в материалы дела и суду доказательства, свидетельствующие о том, что заявленное спорное строение является объектом недвижимого имущества, имеющим самостоятельное назначение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, которым постановлено снести здание отменить.
Решение суда первой инстанции которым постановлено отказать администрации г. Сочи в сносе строения — оставить в силе.
(примечание): Адвокату по недвижимости, удалось не только отменить решение суда о сносе построенного капитального строения, но и доказать, что строение не является самовольной постройкой.
В настоящее время адвокатом ведется работа по узакониванию строения, которое ранее было признано самовольной постройкой, но в последующем в сносе которого было отказано.