К адвокату по земельно-имущественным делам обратился гражданин К. с просьбой об оказании юридической помощи и представительства в суде по вопросу признания его добросовестным приобретателем земельного участка.
Адвокат по земельным вопросам после ознакомления с представленными документами составил и направил в суд мотивированное и обоснованное исковое заявление «О признании добросовестным приобретателем».
Решением одного из районных судов г. Сочи и апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда в удовлетворении требований «О признании добросовестным приобретателем» было отказано.
Адвокат по земельно-имущественным делам не согласился с принятыми решениями судов и в срочном порядке подал обоснованную кассационную жалобу в суд кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции отменил апелляционное определение Краснодарского краевого суда и решение районного суда и направил дело на новое рассмотрение.
Отменяя принятые по делу судебные решения суд кассационной инстанции указал:
Гражданин К. обратился в суд с исковыми требованиями «О признании добросовестным приобретателем земельного участка». В обоснование иска гражданин К. указал, что по договору купли-продажи в 2019г. он приобрел земельный участок. Денежные средства уплачены продавцу в полном объёме.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.
В 2021г. в рамках дела о землях в сочи, земельных участках нацпарка в сочи, выяснилось, что земельный участок был оформлен путем предоставления подложных документов. В настоящее время возбуждено уголовное дело и ведется расследование.
Гражданин К. указывает, что перед тем как приобрести земельный участок, он убедился в том, что земельный участок не находится под арестом, обременением и залогом.
С помощью интернет-ресурсов он запросил актуальную выписку из ЕГРН на земельный участок, ознакомился с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, при этом оснований усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка не имелось.
Решением одного из районных судов г. Сочи, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда в удовлетворении иска «О признании добросовестным приобретателем земельного участка» отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит указанные выше судебные постановления отменить, как незаконные.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Судами отказавшими в удовлетворении исковых требований гражданина «О признании гражданина К. добросовестным приобретателем земельного участка в г. Сочи» допущены существенные нарушения закона при рассмотрении данного дела.
Судом установлено и из материалов дела следует, что гражданин К. приобрел земельный участок в г. Сочи по договору купли-продажи, в соответствии с которым передал денежные средства в полном объеме продавцу земельного участка в Сочи, произвел все юридически значимые и иные действия, связанные с покупкой в собственность земельного участка. Право собственности на купленный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
Из постановлений следователя о возбуждении уголовного дела следует, что земельный участок выбыл из владения Сочинского национального парка (Российской Федерации) в результате незаконных действий при первичной регистрации права собственности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка гражданин К. не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки. Кроме того, суд указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ему не было и не могло быть известно о нарушении прав Сочинского национального парка.
С выводами суда согласился суд апелляционной инстанции, указав, что истец не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности при покупке земельного участка, поскольку из представленных документов на земельный участок видно, что он приобретён в г. Сочи 3 ноября 2018 г. гражданином Р., уже через два дня — 5 ноября 2018 г. продан гражданину Т., а 9 ноября 2018 г. данный земельный участок продан истцу.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указала, что с указанными выше выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться невозможно, судами допущены существенные нарушения норм права.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 названного кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из содержания указанных норм и их разъяснений следует, что при возмездном приобретении имущества права добросовестного приобретателя подлежат защите, в том числе и по отношению к бывшему собственнику, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли.
При этом согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения помимо воли должна быть возложена на собственника.
Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.
Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Как следует из судебных постановлений, Сочинский национальный парк в судебное заседание не явился и доказательств выбытия имущества из его владения помимо воли не представил.
При этом судом установлено, что Сочинский национальный парк установил границы своего земельного участка и много лет не имел претензий к собственникам земельного участка.
На момент приобретения гражданином К. земельного участка сведений о каких-либо ограничениях в отношении данного земельного участка не имелось.
Право собственности продавца подтверждалось соответствующей записью в Едином Государственной Реестре Недвижимости. Истец пользовался земельным участком в течение нескольких лет до возбуждения уголовного дела.
Ссылаясь на то, что истец не проявил должной осмотрительности и не доказал, что не знал о нарушении прав предшествующего собственника, суд не указал, каким способом и в какой форме должна в таком случае проводится проверка покупателем предшествующих сделок купли-продажи земельного участка, а также соответствует ли это закону либо обычной практике гражданского оборота.
Причин обращения Сочинского национального парка в правоохранительные органы судом не установлено ввиду его неявки в суд.
Сделав запрос в УВД г. Сочи о предоставлении копий материалов уголовного дела, суд вынес решение до поступления запрашиваемых материалов и без их исследования.
При таких обстоятельствах признание судами истца недобросовестным приобретателем противоречит приведённым выше положениям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судами при рассмотрении настоящего дела допущены нарушения норм права, которые являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению спора, и которые не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Четвертый кассационный определил:
решение одного из районного судов г. Сочи и апелляционное определение Краснодарского краевого суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в один из районных судов г. Сочи.
(примечание): Таким образом, гражданин К. предусмотрительно, не дожидаясь подачи прокурором г. Сочи иска в суд о признании права на земельный участок отсутствующим (изъятии земельного участка), обратился в суд с иском о признании его добросовестным приобретателем и сохранил за собой земельный участок который когда-то был незаконно изъят у Сочинского национального парка.