Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ
Месседж. При переводе прав и обязанностей покупателя на третье лицо, денежные средства третье лицо может быть обязано уплатить цену не продавцу вещи, а бывшему покупателю. В противном случае, продавец получает двойную цену за проданную вещь; первую — от бывшего покупателя, вторую — от третьего лица, ставшего покупателем.
Договор купли-продажи недвижимости постороннему лицу. Собственник двух жилых комнат в коммунальной квартире узнал, что его сосед — собственник другой комнаты — заключил договор купли-продажи комнаты с посторонним лицом. Продавец и покупатель подали заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилую комнату в соответствии с договором купли-продажи между ними.
Извещение о намерении продать недвижимость постороннему лицу. Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию в связи с отсутствием документов об извещении собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Основания и сроки приостановления государственной регистрации прав на недвижимость по решению государственного регистратора прав указаны в ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 31. 07. 2020) «О государственной регистрации недвижимости».
Заявление о реализации преимущественного права покупки. После приостановления государственной регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире продавец комнаты в коммунальной квартире отправил соседу — собственнику двух комнат в той же коммунальной квартире — уведомление о продаже жилой комнаты.
Проект договора купли-продажи с дополнительными условиями. Получив уведомление о продаже комнаты, собственник двух комнат в той же коммунальной квартире направил продавцу ответ. В ответе собственник сообщил продавцу о том, что имеет желание воспользоваться своим преимущественным правом покупки комнаты. К ответу был приложен проект договора купли-продажи с дополнительными условиями. Для сравнения отметим, что согласно § 463 Гражданского уложения Германии (BGB) лицо, имеющее преимущественное право покупки предмета, может осуществить это право, как только обязанное лицо заключит с третьим лицом договор купли-продажи. В соответствии с § 464 Гражданского уложения Германии преимущественное право покупки осуществляется заявлением обязанному лицу. Заявление не требует соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи [2, c. 186]. Таким образом, по германскому Гражданскому уложению не требуется направлять проект договора купли-продажи продавцу, если он уже продал свою вещь постороннему лицу. Достаточно направить продавцу заявление. Полагаем, что в соответствии с российским правопорядком излишне направлять продавцу комнаты в коммунальной квартире проект договора купли-продажи комнаты, если продавец уже приобрел статус продавца, т. е., если он уже продал свою комнату постороннему лицу.
Закон. Часть 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31. 07. 2020) гласит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. В свою очередь, п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31. 07. 2020) устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Коммунальная квартира. Отметим, что коммунальная квартира пребывает в режиме общей долевой собственности. Долями в праве собственности на коммунальную квартиру обладают собственники комнат в коммунальной квартире. Поэтому при продаже комнаты в коммунальной квартире продавец обязан известить в письменной форме других собственников комнат о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Судебный порядок. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ предоставляет право участнику общей долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, если при продаже доли было нарушено преимущественное право покупки.
Районный суд. Суд первой инстанции в иске отказал, поскольку посчитал, что месячный срок дается участнику общей долевой собственности для приобретения продаваемой доли, т. е. в течение трех месяцев со дня извещения собственник комнаты должен не только заявить о своем намерении купить продаваемую долю, но и предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, который был заключен продавцом с посторонним лицом. В п. 2 ст. 250 ГК РФ говорится, что, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Суд областного звена. Суд областного звена установил, что сосед — собственник двух комнат в коммунальной квартире — в месячный срок выразил готовность заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, которую собственник решил продать постороннему лицу. Сосед — собственник двух комнат в коммунальной квартире — предпринял все действия, необходимые для реализации права преимущественной покупки, однако продавец комнаты уклонился от заключения с ним договора купли-продажи. Суд областного звена отменил решение районного суда, удовлетворил иск о реализации права преимущественной покупки и взыскал с собственника (истца) 750 тыс. руб., внесенные им на депозит Управления Судебного департамента в пользу ответчика-продавца. Денежные средства были взысканы в качестве оплаты за проданную комнату в коммунальной квартире.
Верховный Суд Российской Федерации. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации проверила законность и обоснованность вынесенных по делу судебных постановлений по кассационной жалобе ответчика — постороннего лица, которому была продана комната в коммунальной квартире в обход права преимущественной покупки истца —собственника двух комнат в той же коммунальной квартире. В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2020 г. № 41-КГ20-7-К4 судебная коллегия правильно, с точки зрения автора настоящего доклада, указала, что постановление в части взыскания 750 тыс. руб. в пользу продавца комнаты в коммунальной квартире не может рассматриваться как законное и справедливое. Юридически значимым обстоятельством по данному делу является платеж покупателя цены за приобретаемую комнату в коммунальной квартире: «Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено … обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения». Суд апелляционной инстанции взыскал денежные средства в пользу продавца комнаты в коммунальной квартире, а не пользу постороннего лица, оплатившего комнату в коммунальной квартире после заключения договора купли-продажи, перед заявлением в орган государственной регистрации прав о регистрации перехода права собственности.
Использованные источники
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2020 г. № 41-КГ20-7-К4 [Электронный ресурс]. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Гражданское уложение Германии = Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch mit Einführungsgesetz : вводный закон к Гражданскому уложению : перевод с немецкого. — 3-е изд., перераб. — М. : Волтерс Клувер, 2008. — 850 с. — (Серия «Германские и европейские законы» = Serie «Deutsche und Europäische Gesetze»; кн. 1).