Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России)»
НАЗНАЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ДОКУМЕНТА ПО ДЕЛУ О ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2020 г. № 5-КГ20-38)
Дело. Гражданин предъявил иск о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (двухкомнатную квартиру). Квартиру ему подарил собственник. Стороны подписали договор дарения в простой письменной форме. Зарегистрировать переход права собственности не удалось, поскольку состояние здоровья дарителя неожиданно серьезно ухудшилось. Даритель оказался в больнице, после чего умер. Гражданин обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности, при этом его предупредили, что в регистрации будет отказано. Отказ последует, т. к. отсутствует заявление дарителя о регистрации перехода права собственности на недвижимость. В подтверждение намерения умершего собственника подарить квартиру, гражданин предоставил договор дарения квартиры, подписанный умершим. В обладание гражданина квартира перешла задолго до заключения договора. Гражданин распоряжается квартирой как своей собственной с 2009 г., за собственный счет в 2010 г. ремонтировал квартиру.
Форма сделки. Согласно п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй) от 26 января 2019 г. (ред. от 27. 12. 2019, с изм. от 28. 04. 2020) дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено в устной форме. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Если речь идет о квартире, то передача квартиры в дар может быть осуществлена посредством символической передачи ключей.
Регистрация права. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 16. 12. 2019, с изм. от 12. 05. 2020) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Процедура. В п. 3 ст. 8.1. ГК РФ сказано, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Иное установлено законом для сделок, совершенных в нотариальной форме. Если сделка совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Следовательно, договор дарения недвижимого имущества между физическими лицами может быть совершен в устной форме, однако для государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения требуется письменные заявления дарителя и одаряемого.
Уклонение от регистрации. Пункт 8 ст. 8.1 ГК РФ устанавливает, что отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. Поскольку даритель умер, то обязанность дарителя подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру перешла к его правопреемникам (наследникам). Наследники могут не знать о том, что состоялся договор дарения, поэтому они из предосторожности и желая сохранить за собой недвижимость могут уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.
Аналогия закона. В п. 3 ст. 551 ГК РФ говорится, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующее правило применительно к договору дарения в законе отсутствует. Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда гражданско-правовые отношения не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поэтому, если правопреемник дарителя уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на подаренную недвижимую вещь, суд уполномочен по иску одаряемого вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Первая инстанция. Районный суд и суд апелляционной инстанции отказали гражданину в иске о государственной регистрации перехода права собственности. Суд первой инстанции мотивировал решение отсутствием доказательств волеизъявления умершего гражданина на заключение договора и государственную регистрацию перехода права собственности, поскольку заявление о регистрации лично или через представителя при жизни дарителя не было подано.
Вторая инстанция. Суд апелляционной инстанции согласился с решением, указал на то, что доказательств перехода имущества от дарителя к одаряемому не предоставлено, передаточный акт сторонами не составлялся, факт передачи квартиры истцу до подписания договора не свидетельствует о фактическом (правильнее писать «о юридическом». — В. Н.) переходе имущества от дарителя к одаряемому, из содержания искового заявления следует, что ранее в данной квартире умерший проживал совместно с супругой (матерью истца), истец в спорной квартире не проживает, на протяжении длительного времени сдает квартиру в аренду посторонним лицам.
Вывод. С точки зрения суда второй инстанции истец не доказал факт передачи дарителем квартиры одаряемому. В квартире проживал даритель, а затем, после смерти дарителя, квартирой стал распоряжаться одаряемый. Истец получил доступ в квартиру, скорее всего, поскольку его мать была замужем за дарителем. По приведенным соображениям, суд областного звена оставил решение суда первой инстанции в силе.
Кассационная инстанция. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала: «Суд оставил без внимания, что спорная квартира была передана истцу дарителем до заключения договора дарения, находится в фактическом владении и пользовании [истца], который с момента передачи указанного имущества несет бремя его содержания, что не оспаривалось ответчиком». Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что спорный договор дарения жилой недвижимости государственной регистрации не подлежал в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1.2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013).
Итог. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Мнение. Даритель приходился одаряемому отчимом. Он вполне мог подарить квартиру истцу, поскольку проживал в квартире с матерью одаряемого. Однако данная версия нуждается в проверке.
Назначение экспертизы. При новом рассмотрении дела ответчику следует просить о назначении судебной экспертизы, которая могла бы дать ответ о времени составления документа – договора дарения, является ли подпись дарителя на документе подлинной подписью. Когда дело рассматривалась впервые, ходатайство о назначении экспертизы не звучало, поскольку заключение эксперта может быть и в пользу истца, и в пользу ответчика.