Денисов Никита Андреевич, молодой ученый студенческой научной школы студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ЛЕГАЛИЗАЦИЯ (УЗАКОНИВАНИЕ) ПЕРЕУСТРОЙСТВА И / ИЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 29 апреля 2019 г. по делу № 2-1128/19)
Проблема. В юриспруденции влиятельна школа правового реализма. Реалисты могут различать «действительное право» и «предполагаемое право». Действительное субъективное право есть право, получившее защиту в суде, право, подтвержденное судебным решением. А предполагаемое право должно найти защиту в судебном решении, за которым заинтересованное лицо обращается в суд. Действительное право существует на самом деле, а предполагаемое право есть право вероятностное, относительно которого неизвестно, получит ли оно защиту в судебном решении или нет [3, с. 254]. Если же обязанное лицо добровольно исполняет требование кредитора, то последнему нет необходимости обращаться к суду, следовательно, нет необходимости в праве. Однако право в объективном смысле должно существовать хотя бы для того, чтобы заранее поставить в известность должностных лиц государства и органов местного самоуправления, что им следует и не следует делать. Например, право декларирует, что жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда должны передаваться в собственность граждан, чтобы органы публичной власти могли делить расходы по содержанию жилой недвижимости с собственниками жилых помещений. С другой стороны, право исходит из того, что жилые помещения, самовольно, без необходимых согласований, подвергнутые перепланировке или переустройству, не могут быть приватизированы, а должны быть приведены в прежнее состояние.
Цель. Настоящий доклад имеет целью наглядную демонстрацию положения, согласно которому право на приватизацию жилого помещения есть субъективное право, существующее независимо от того, подтверждено ли оно судебным решением. В отличие от права на приватизацию жилого помещения, право на сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии есть субъективное право, которое возникает в результате того, что существующий интерес получает защиту в суде.
Правовая ситуация. Наниматель жилого помещения — квартиры, пребывающей в муниципальном жилом фонде, осуществил перепланировку: увеличил площадь кухни за счет жилой площади; увеличил жилую площадь за счет сноса стены, разделяющей жилую комнату и подсобное помещение, заделал первоначальный дверной проем между комнатами и пробил дверной проем в другом месте. Согласования на проведение перепланировки наниматель не получал, поскольку испытывал постоянную нужду в денежных средствах. После проведения перепланировки у нанимателя возникла мысль о приватизации квартиры.
Закон. В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 18. 07. 2019) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Квартира (жилая недвижимость) пребывает в муниципальном жилом фонде. Основные принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда определены в Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (ред. от 20. 12. 2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Руководящее разъяснение. В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 (ред. от 02. 07. 2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сказано, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда, если они обратились с таким требованием.
Перепланировка. В разбираемом случае, нанимателю жилого помещения отказано в приватизации, поскольку им произведена перепланировка квартиры без необходимого согласования. По смыслу п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 26. 07. 2019) самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки. Форма и содержание решения о согласовании переустройства или перепланировки утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266 (ред. от 21. 09. 2005). Если осуществлена самовольная перепланировка, то наниматель жилого помещения обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок.
Требование. Наниматель жилого помещения предъявил исковое заявление в районный суд. В исковом заявление были соединены два требования: 1) о сохранении жилого помещения (недвижимого имущества) в перепланированном состоянии; 2) о признании права собственности на жилое помещение, в приватизации которого было отказано.
Ответчиками по искам, совмещенным в одном исковом заявлении были привлечены органы местного самоуправления (комитет по управлению имущественными отношениями, экономики и развитию конкуренции города, администрация города, администрация района в городе).
В качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Заключение эксперта. По делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено хозяйственному обществу, именуемому: научно-исследовательский центр судебной экспертизы. В результате проведения экспертизы было установлено, что выполненные работы по перепланировке помещения не ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного оборудования, нарушению санитарных и противопожарных требований. Помещения в квартире в перепланированном состоянии соответствуют нормативным требованиям, пригодны для эксплуатации по назначению и с технической стороны не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно заключению эксперта, с технической точки зрения сохранение квартиры в перепланированном состоянии возможно.
Главное доказательство. Доказательством в теории гражданского процесса может именоваться «информация, полученная в установленном законом порядке, на основе которой суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств (юридических и доказательственных фактов), имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела [2, c. 426].
В системе собранных по делу доказательств заключение эксперта может быть главным доказательством, от которого зависит будет ли удовлетворено заявленное требование или требование суд оставит без удовлетворения. По делам о самовольных перепланировках таким доказательством является заключение эксперта, полученное в результате судебной строительно-технической экспертизы. Главное доказательство свидетельствует о том, что может быть создан главный факт, с которыми правопорядок связывает возникновение права сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии. Согласно п. 4 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Право сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии возникает на основании решения суда. Решение суда является тем самым главным фактом, который позволяет зарегистрировать в установленном порядке право собственности гражданина жилое помещение в порядке приватизации. Решение выносится судом на основании многих доказательственных фактов, из которых первое место занимает факт, устанавливаемый судом из заключения судебной строительно-технической экспертизы. На основании доказательственных фактов, суд приходит к выводу о том, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозы их жизни и здоровью, а затем фиксирует вывод в решении, превращая его тем самым в главный факт.
Научная ценность. Научное значение настоящего доклада заключается в том, что в нем развиваются идеи главного факта и главного доказательства, намеченные в статье «Главный и доказательственный факт по иску об оспаривании завещания в связи с адееспособностью» [1]. Положительное для истца заключение эксперта само по себе не предопределяет положительного решения, однако отрицательное заключение эксперта влечет за собой вынесение решения об отказе в иске.
Дидактическая ценность. С точки зрения дидактики ценность доклада заключается в том, что он может быть использован в ходе преподавания учебных дисциплин «Вещное право», «Жилищное право», «Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел», «Доказывание и доказательства в гражданском судопроизводстве».
Утилитарная ценность. С практической стороны доклад полезен тем, что наглядно демонстрирует роль заключения эксперта по делам о сохранении жилой или коммерческой недвижимости в перепланированном состоянии. Очевидно, что по спорам о приватизации жилых помещений нет необходимости привлекать к участию в деле органы государственной регистрации недвижимости в качестве третьих лиц. Обязанность зарегистрировать право собственности на приватизированное жилое помещение возникает не по решению суда, а в силу указания закона.
Техника предъявления исков. Важным является и указание в тексте разбираемого решение на то, что является возможным соединение в одном исковом заявлении требования о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и требования о признании права собственности на жилое помещение в силу приватизации.
Использованная литература
1. Нестолий, В.Г. Главный и доказательственный факт по иску об оспаривании завещания в связи с адееспособностью / В. Г. Нестолий // Наследственное право. — 2018. — № 4. — С. 43 — 47.
2. Сахнова, Т. В. Курс гражданского процесса / Т. В. Сахнова. — 2 изд., перераб. и доп. — М. : Статут, 2014. — 784 с.
3. Туманов, В. А. Буржуазная правовая идеология / В. А. Туманов // Избранное / В. А. Туманов. —М. : Норма : Инфра-М., 2010. — С. 63-308.