К адвокатам осуществляющим адвокатскую деятельность в Центральном Сочинском филиале Краснодарской краевой коллегии адвокатов обратилась гражданка П., с просьбой об оказании юридической помощи в споре с застройщиком Кансузян Самвелом Смпатовичем 17.07.1983г.р., который в нарушении ФЗ № 214 привлекал денежные средства граждан на строительство жилья.
При личной беседе и ознакомлении с документами, адвокату специализирующемся на спорах с застройщиками, и специализирующемся на возврате денежных средств с застройщиков по г. Сочи, стало известно о том, что застройщик Кансузян С.С. в нарушение ФЗ 214-ФЗ привлекал денежные средства на строительство многоквартирных домов, на земельных участках предусмотренных для индивидуального жилищного строительства. Также, адвокату по недвижимости Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов, специализирующемся на судебных спорах о взыскании с застройщиков ранее переданных им на строительство жилья денежных средств, стало известно, что в одном из судов г. Сочи рассматривается гражданское дело по иску администрации г. Сочи к застройщику Кансузяну С.С. «О сносе самовольной постройки».
Решением Центрального районного суда г. Сочи от 03.06.2025г. исковые требования частично удовлетворены. Суд признал объект капитального строительства самовольной постройкой; Возложил обязанность на Кансузяна С. С. за свой в течение 3-х месяцев снести объект капитального строительства. Взыскал судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения. Решение суда является основанием для аннулирования кадастрового учета и права собственности Кансузяна С. С. на спорный объект капитального строительства. Таким образом, суд вынес решение о сносе фактически многоквартирного дома построенном Кансузяном С.С. на земельном участке с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства. То есть дом, в котором обратившейся к Нам гражданке П. предназначалось жилье, суд признал самовольной постройкой подлежащей сносу. Кроме того, адвокату по недвижимости стало известно, что регистрация права собственности на жилой дом является незаконной. Адвокатом Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов в суд были в срочном порядке поданы самостоятельные требования к застройщику Кансузяну С.С. о приведении объекта капитального строительства, жилого дома с кадастровым номером 23:49:0201017:2570 площадью 900.2 кв.м. количеством этажей 3 в том числе подземных 1 в соответствие с уведомлением от 01.04.2021 № 7176 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «»Тюльпан», участок № 120 со следующими характеристиками: площадь застройки — 242,4 кв.м, высота — 12,25 м, количество надземных этажей — 3, общая площадь здания — 484,2 кв.м. Обстоятельства гражданки П. обратившейся к адвокату по недвижимости Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов (г. Сочи ул. Воровского 20), специализирующемся на защите прав обманутых дольщиков вложивших деньги в строительство жилья на территории г. Сочи, таковы: В 2022г. гражданка П. заключила с застройщиком Кансузяном С.С. договор, поименованный как «Предварительный договор купли-продажи доли жилого дома» (далее Договор).
Согласно указанного договора Кансузян С.С. является Застройщиком, названным в договоре «Продавец». Согласно п.1.1. Стороны по настоящему Договору обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи доли Жилого дома, указанного в п.1.2. настоящего Договора (далее-«основной Договор купли-продажи») на условиях, предусмотренным настоящим Договором. Согласно п.1.2. Договора — Продавец обязуется в будущем продать, а Покупатель купить долю в Жилом доме (далее – «Жилое помещение»), с правом пользования Жилым помещением под номером…, общей ориентировочной площадью …кв.м., на … этаже, в строящемся жилом доме, возводимом на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201017:1140, расположен по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, с/т «»Тюльпан», участок № 120, а также долю, вышеуказанного земельного участка. Согласно п. 1.4. Договора – Строительство Жилого дома ведется на основании уведомления о начале строительства от «01» апреля 2021г. № 007177, выданного Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи. Основной Договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем будет заключен в срок до 1 квартал 2023 гола (включительно). Согласно п.7.1 Договора – Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Обязательства Покупателя считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств (цены) в соответствии с настоящим Договором. Обязательства Продавца перед покупателем считаются выполненными в следующих случаях: Продавец подписал основной Договор купли-продажи с Покупателем. Государственная регистрация права собственности на долю Жилого дома за Покупателем является подтверждением полного исполнения Продавцом обязанностей по настоящему Договору. Расположение и планировка Жилого помещения указана в Приложении № 1 к настоящему Договору. — электрооборудование, холодная вода, канализация подключены; — приборы индивидуального учета – установлены счетчики учета эхлектроэнергии и воды; — входная дверь – металлическая (межкомнатные двери отсутствуют); — окна- металлопластиковый стеклопакет; — вентиляция – естественная; — придомовая территория – огорожена, благоустроена. Согласно п.2.1. Цена Договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Покупателем Цена настоящего Договора составляет сумму в размере 5 600 000 (пять миллионов шестьсот) тысяч рублей 00 копеек. Покупатель дополнительно оплачивает Продавцу сумму в размере 75 000 (семьдесят пять тысяч) за разделение лицевых счетов в Жилом помещении, которая не входит стоимость Договора. Обратившаяся к Нам в Центральный Сочинский филиал Краснодарской краевой коллегии адвокатов гражданка П. передала застройщику Кансузяну С.С. денежную сумму в полном размере (в размере нескольких миллионов) рублей, что подтверждается финансовыми документами и собственноручно подписанной ответчиком распиской. За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Неоднократные претензии в адрес ответчика Кансузяна С.С. оставлены последним без удовлетворения. Следует отметить, что уведомление на строительство от 01.04.2021г. № 7176 предусматривало строительство индивидуального жилого дома со следующими параметрами: — площадь застройки – 242,4 кв.м.; высота 12,25м.; количество надземных этажей – 3, общая площадь (согласно описанию внешнего облика) – 484,2 кв.м. Согласно сведениям из ЕГРН построен объект индивидуального жилищного строительства, Жилой дом, общей площадью 900.4 кв.м. количество этажей: 3, в том числе подземных 1 год завершения строительства 2019. То есть построен иной объект с иными характеристиками, отличительными от уведомления. Кроме того, согласно данных ЕГРН Жилой дом «якобы» был построен в 2019г. до получения уведомления в 2021г. Дата регистрации права: 06.03.2024г. Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования администрации г. Сочи «О сносе самовольной постройки», установил: В соответствии с письмом департамента архитектуры градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 10.06.2024 №9563/21.01-11, на земельном участке с кадастровым номером № 23:49:0201017:1140 выдано уведомление от 01.04.2021 № 7176 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «»Тюльпан», участок № 120 со следующими характеристиками: площадь застройки — 242,4 кв.м, высота — 12,25 м, количество надземных этажей — 3, общая площадь здания — 484,2 кв.м. Как указывает истец фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201017:1140 отсутствует объект, на который выдано уведомление на строительство от 01.04.2021 № 7176, отсутствует зарегистрированный объект недвижимости с кадастровым номером № 23:49:0201017:2570 как завершенный строительством жилой дом, визуально расположен объект незавершенного строительства с 3 (тремя) надземными этажами уведомительная или разрешительная документация на строительство, которого не выдавалась. Таким образом: Застройщик Кансузян С.С. пытаясь избежать гражданско-правовых последствий своих неправомерных действий, указывает о том, что «якобы» он не приступал к строительству объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № 23:49:0201017:1140 на которое было выдано уведомление от 01.04.2021 № 7176 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «»Тюльпан», участок № 120 со следующими характеристиками: площадь застройки — 242,4 кв.м, высота — 12,25 м, количество надземных этажей — 3, общая площадь здания — 484,2 кв.м. Однако! адвокат пришел к предполагаемому выводу, что при буквальном толковании заключенного в 2022г. между гражданкой П. и Кансузяном С.С. Предварительного договора купли-продажи доли жилого дома Кансузян С.С. указал, о возведении жилого дома, долю которого он принял на себя обязанность передать гражданке П. в собственность. Предположительно, противоправные действия застройщика Кансузяна С.С. заключаются в следующем: Кансузяну С.С. выдано уведомление на строительство жилого дома площадью застройки — 242,4 кв.м, высота — 12,25 м, количество надземных этажей — 3, общая площадь здания — 484,2 кв.м. До завершения строительства и регистрации права собственности на строение, ответчик заключает со мною Предварительный договор купли-продажи доли жилого дома; Прикрываясь выданным уведомлением, в действительности строит строение с иными характеристиками; При регистрации права собственности на построенный объект недвижимости указывает иной год завершения строительства. Следует отметить, что дата завершения строительства указывается со слов лица обратившегося за регистрацией права. В данном случае указана дата завершения строительства 2019 (между тем, уведомление о строительстве выдано 2021г.). И в настоящее время при подаче администрацией г. Сочи в суд исковых требований о сносе самовольной постройки – Кансузян С.С. указывает о том, что он «якобы» ещё не приступал к строительству того объекта недвижимости на который ему выдано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, с/т «»Тюльпан», участок № 120 со следующими характеристиками: площадь застройки — 242,4 кв.м, высота — 12,25 м, количество надземных этажей — 3, общая площадь здания — 484,2 кв.м. Следует отметить, что имеются противоречия и в характеристиках этажности спорного здания: В ЕГРН спорного здания с кадастровым номером 23:49:0201017:2570 указано: Жилой дом, Количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1. Площадь 900.4 кв.м. В экспертном исследовании, произведенной назначенной судом ООО «ПСФ «КапРемСтрой» установлено здание Площадью застройки — 333,2 кв.м. Общей площадью – 900,4 кв.м. Высотой 11,8 м, Количество этажей — 3, в том числе подземных 0. Кроме того, вопреки регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0201017:2570 в действительности на земельном участке расположен объект незавершенного строительства на который не должно было быть зарегистрировано право собственности как на объект завершенного строительства. Таким образом, имеется предполагаемый факт внесения недостоверных сведений в технический план здания кадастровым инженером. На основании данного технического плана и заявления Кансузяна С.С. о постановке на государственный кадастровый учет здания с назначением — жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201017:1140 площадью 807 кв. м по адресу: город Сочи, Центральный район, садоводческое товарищество «Тюльпан» участок № 120 зданию присвоен кадастровый номер 23:49:0201017:2570, а также произведена регистрация права собственности Кансузяна С.С. на указанный объект недвижимости. Кадастровым инженером в разделе технического плана здания от «Характеристики объекта недвижимости» указано, что год завершения строительства здания — 2019, количество этажей – 3 в том числе подземных 1. Однако, на дату подготовки указанного технического плана строительство здания не завершено, что подтверждается актом осмотра с фототаблицей управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи. По настоящее время объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0201017:2570 не завершен строительством. Дата регистрации права на спорный объект недвижимости – 06.03.2024г. Таким образом, строительство вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0201017:2570 не могло быть завершено в 2019 году и регистрация права собственности в отношении указанного объекта недвижимости является незаконной.
Исходя из изложенных выше обстоятельств, адвокатом по недвижимости Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов, специализирующемся на возвратах денежных средств с застройщиков не исполняющих свои обязательства, проводятся иные юридически значимые действия для реального возврата денежных средств ранее переданных застройщику (г. Сочи) Кансузян Самвелу Смпатовичу 17.07.1983 года рождения ИНН: 232009758848
