К Нам обратился владелец земельного участка, предоставленного для Индивидуального Жилищного Строительства (ИЖС) с просьбой об оказании юридической помощи в одном из районных судов г.Сочи в гражданском деле по иску администрации г. Сочи о сносе за свой счет самовольной постройки в виде четвертого и пятого этажей надстроенных над правомерными тремя этажами индивидуального жилого дома. Также администрация в предъявленном иске просила суд обязать гражданина обратившегося к Нам привести объект в первоначальное состояние.
Адвокатом Нашей коллегии был сформирован отзыв на иск администрации города Сочи с просьбой отказать в удовлетворении требований о сносе и предъявлен встречный иск о признании права собственности.
Встречные исковые требований были основаны на том, что согласно законодательства право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом во владении которого находится земельный участок, а также если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По иску о сносе самовольной постройки, истец должен доказать отсутствие указанных в ст.2,51 ГрК и ст.3 ФЗ от 17.11.1995г. №169 «Об архитектурной деятельности в РФ», а также положений ст.222 ГК РФ, п.1 ст.218, ст. 263 ГК РФ обстоятельств.
Только лишь факт отсутствия разрешительных документов на строительство, само по себе не может служить основанием для сноса. Нашему Доверителю принадлежит на праве собственности земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи, предназначенный для ИЖС. После принятия собственником земельного участка решения о строительстве жилого дома, Наш Доверитель, в целях реализации своего решения о строительстве жилого дома, получил градостроительный план земельного участка, технические условия на водоснабжение и водоотведение, технические условия на энергоснабжение, была подготовлена схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства. После чего, было получено в установленном законом порядке, разрешение на строительство жилого дома.
К сожалению, возведенный Нашим Доверителем индивидуальный жилой дом, был построен с отступлениями от предоставленного ему разрешения на строительство, в связи со сложностью рельефа, которая не была учтена при подготовки документации при подаче заявления о предоставлении разрешения на строительство. Фактически на земельном участке был возведен, индивидуальный жилой дом с количеством этажей три (3), а также мансарда и цокольный (технический этаж), но в результате новых разъяснений в законодательстве об этажности зданий, сооружений – теперь построенные Нашим Доверителем мансарда и цоколь считаются этажами. Для зоны Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей) максимальная высота здания до конька крыши определена Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи (ПЗЗ) и равна 15 метров. Также в ПЗЗ отмечено, что допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов.
Доводы администрации города Сочи, не являются достаточным основанием для признания построенного объекта недвижимости подлежащей сносу самовольной постройкой.
Администрация г. Сочи возражала против удовлетворения встречного иска, просила удовлетворить предъявленный первоначальный иск на основании доводов указанных иске, а также п.1 ст.20 ФЗ «Об архитектурной деятельности», ст.51,52 ГрК РФ; ст. 222 ГК РФ.
Принимая решение, суд руководствовался ст. 263 ГК РФ; п. 2 ст. 260 ГК РФ; ст. 42 ЗК РФ; ст. 51 ГрК РФ, в том числе указал, что разрешение на строительство никем не оспорено и является юридически действительным, при этом в настоящее время администрация города Сочи не оспаривает указанное разрешение на строительство.
Судебной защите подлежат лишь действительно нарушенные, а не предполагаемо нарушенные права и законные интересы. Доводы администрации г. Сочи не нашли своего подтверждения и опровергаются совокупными в деле доказательствам.
Суд указал на нормы ст.218 ГК РФ; п. 25 и п.26 разъяснений приведенных в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; п.1 ст.8 ГК РФ; пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ; ст. 12 ГК РФ; ст. 219 ГК РФ; ч.1 и ч.3 ст.131 ГК РФ; ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
1) В удовлетворении иска администрации г. Сочи о сносе самовольно возведенной постройки отказать в полном объеме;
2) Иск Нашего Доверителя к администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольную постройку – удовлетворить в полном объеме;
3) Признать за Нашим Доверителем право собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, лит.»А», общей площадью…, состоящий из …. Этажей, расположенном на земельном участке ….;
4) Обязать орган регистрирующий права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать право собственности на жилой дом.