К адвокату по гражданским и арбитражным делам обратился гражданин М. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с управляющей компанией по вине которой произошел залив квартиры.
При личной беседе, адвокату по гражданским и арбитражным делам Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов стало известно о том, что вследствие ненадлежащего содержания управляющей компанией кровли многоквартирного дома, квартире обратившегося к адвокату гражданина М. причинён ущерб из-за неоднократных заливов квартиры.
Адвокат по гражданским делам подготовил и направил в управляющую компанию претензию о компенсации ущерба причиненного заливов квартиры. В том числе адвокат указал, что залив квартиры происходит ввиду ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей по ремонту и содержанию кровли многоквартирного жилого дома. Решением одного из районных судов г. Сочи, оставленным без изменения апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда, исковые требования были удовлетворены.
Суд взыскал с управляющей компании материальный ущерб причиненный заливом квартиры, ввиду ненадлежащего ремонта и эксплуатацию управляющей компанией — кровли. Также суд взыскал с управляющей компании предусмотренную законом неустойку и штраф предусмотренный законом о защите прав потребителей. Кроме того, суды, взыскивая ущерб, неустойку и штраф, указали на следующее: Управляющей организация оказывает услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома (г. Сочи).
В связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязанностей по ремонту кровли многоквартирного дома неоднократно происходил залив квартиры истца (гражданина, обратившегося к адвокату по гражданским делам), в результате чего собственнику квартиры причинён ущерб.
Истец, гражданин М. обращался в управляющую компанию с заявлениями о принятии мер по устранению протеканий кровли. Согласно акту членами комиссии управляющей компании установлено, что обследованная кровля дома имеет трещины, вздутия, отслоения полотна от основания; кровля требует капитального ремонта. В акте подписанном членами комиссии в составе в том числе и мастера (старшего по дому) и рабочего указано, что выполнен ремонт кровли дома.
Согласно акту составленному и подписанному экспертом и гражданином М. залив квартиры произошёл в результате некачественного состояния кровельного покрытия, примыканий и ливневой системы, в связи с чем во время осадков происходит протекание. Согласно локально-сметному расчёту истцам причинён материальный ущерб в размере более ста тысяч. Определением суда была назначена оценочная строительно-техническая экспертиза. Согласно экспертному заключению техническое состояние кровли многоквартирного дома аварийное. Устранение недостатков кровельного покрытия над квартирой возможно путём проведения текущего ремонта.
Также Суды указали: Согласно абзацу первому части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
В силу абзаца третьего части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, к числу которого относятся крыши. На основании статьи 161 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьёй 30 Закона о защите прав потребителей недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю. За нарушение предусмотренных названной статьёй сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 данного закона. В случае нарушения указанных сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктами 1 и 4 статьи 29 названного закона. По смыслу указанных норм, недостатки оплачиваемой собственником помещения услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе крыши, должны быть устранены исполнителем (управляющей компанией) в разумный срок по согласованию с собственником жилого помещения.
Несоблюдение этой обязанности со стороны исполнителя влечёт за собой ответственность по уплате собственнику жилого помещения как потребителю соответствующей услуги, неустойки, исчисляемой по правилам статьи 28 Закона о защите прав потребителей. Достаточным основанием для взыскания неустойки за ненадлежащее оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома являются факты обращения потребителя с требованием об устранении выявленного недостатка и несвоевременность его устранения. Факты обращения потребителя с требованием провести ремонт кровли и несвоевременность проведённого ремонта были установлены судом. Не согласование срока устранения недостатка услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества с собственником жилого помещения не может освобождать исполнителя (управляющую компанию) от необходимости своевременного устранения недостатков, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома, поскольку их целью является предотвращение причинения возможного ущерба имуществу собственника помещения.
Определение разумности срока для устранения того или иного недостатка оказываемой услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме подлежит определению судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Согласно статье 156 (часть 10) Жилищного кодекса Российской Федерации изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, установлено, что для целей этих правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке,установленном данными правилами (пункт 6). Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункт 8).
Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 указанных правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приёма и регистрационном номере (пункт 9).
В случаях, указанных в пункте 6 Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения (пункт 10). Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения (пункт 15).
Таким образом, на собственнике помещения лежит обязанность в определённый срок обратиться с заявлением об изменении размера платы за содержание жилого помещения к уполномоченному лицу вследствие оказания им услуги ненадлежащего качества, а уполномоченное лицо обязано произвести такой перерасчёт на основании составленного акта о нарушении качества оказания услуг.
В силу требований пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей,а также пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
(примечание): В судебном порядке взыскан с управляющей компании ущерб причиненный заливов квартиры, ввиду ненадлежащего содержания управляющей компанией кровли многоквартирного дома.