Наша Победа! Суд отменил решение о сносе самовольной постройки! Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса построенного!

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на оформлении прав на недвижимость по городу Сочи обратилась гражданка Р. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с администрацией города Сочи в судебном деле о сносе самовольной постройки.
При личной беседе и изучении представленных документов, адвокату по недвижимости стало известно, что администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Р. и А. о признании объекта самовольной постройкой; обязании ответчиков в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести объект самовольной постройки, предоставив в случае неисполнения ответчиками решения суда в указанный срок, право осуществить мероприятия по сносу незаконно возведенного объекта.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что в ходе проведения обследования земельного участка в г. Сочи, выявлен объект недвижимого имущества, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию которого не
выдавалось, проектная документация отсутствует.
Решением одного из районных судов г. Сочи иск удовлетворён частично – построенный гражданами Р. и А. объект недвижимости признан самовольной постройкой. Суд обязал Р. и А. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу за счёт собственных средств снести построенный объект недвижимого имущества, привести земельный участок в первоначальное состояние путём сноса самовольной постройки и в случае неисполнения решения суда предоставить администрации г. Сочи привлечь стороннюю организацию для осуществления мероприятий по сносу самовольной постройки и восстановлению земельного участка в первоначальное положение.
Апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда решение одного из районных судов г. Сочи оставлено без изменения.
Адвокат по гражданским делам, в срочном порядке составил и направил в суд кассационной инстанции мотивированную кассационную жалобу с просьбой об отмене принятых судебных актов судов Краснодарского края как незаконных.
Суд кассационной инстанции по результатам изучения доводов кассационной жалобы отменил судебные акты судов Краснодарского края которыми было принято решение о сносе самовольной постройки.
Отменяя судебные акты о сносе самовольной постройки суд кассационной инстанции указал, что:
Как установлено судом и следует из материалов дела в ходе обследования администрацией г. Сочи земельного участка выявлен незаконно построенный (самовольный) объект недвижимости, ориентировочной площадью 500 кв.м, разрешительная документация на строительство, реконструкцию или перепланировку которого уполномоченными органами не выдавалась.
Земельный участок принадлежит на праве собственности Р. и А.
Разрешая спор по существу и принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что органы местного самоуправления не выдавали разрешения на строительства разрешающих осуществление строительства объекта недвижимости по адресу: г. Сочи, не согласовывали исходно разрешительную документацию; не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство объекта недвижимости; не выдавали разрешение на строительство спорного объекта; ответчиками не представлено суду доказательств законности спорного строительства объекта недвижимости.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции указал, что судебные акты приняты с существенным нарушением норм права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, с учётом приведённых положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п. 2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.З).
В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при
установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из вышеприведённой нормы закона и разъяснений по её применению, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку в виду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Само по себе отсутствие у ответчиков разрешения на строительство не могло являться безусловным основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки, поскольку суду при рассмотрении такого требования следовало дать оценку тому, насколько выбранный истцами способ защиты соответствовал допущенному ответчиками нарушению.
С учётом приведённых норм права, заявленных истцами требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось установление судом лица, которое возвело (или в чьих интересах было возведено) спорное строение, а также выяснение судом вопроса о соответствии возведённой надстройки, по адресу: г. Сочи, градостроительным и строительным нормам и правилам, предпринимало ли построившее её лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако данные вопросы суд в полном мере не исследовал.
Так, в соответствии с исковым заявлением, настоящие требования были предъявлены администрацией г. Сочи к Р, и А.
Определением одного из районных судов г. Сочи по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
При этом все вопросы, поставленные судом перед экспертом, касались объекта строительства, расположенного над квартирой, принадлежащей Р. Суд не устранил некоторые противоречия экспертизы и материалов дела. Вопросы о том, кем из собственников указанных жилых помещений, в какой период времени и в каком объёме были осуществлены строительные работы по возведению указанной надстройки, судом исследованы не были. К моменту разрешения настоящего спора в суде, принадлежащая А. квартира никем из уполномоченных лиц не осматривалась, каких-либо проверок соответствующих органов в отношении реконструированного А. жилого помещения не проводилось. Все проверки, проведённые администрацией г. Сочи касались объекта Р.
Судом не была дана оценка тому обстоятельству, что принадлежащая А. часть в доме по указанному адресу была реконструирована с присоединением дополнительных площадей в 2012 году с регистрацией права собственности на неё в установленном законом порядке.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за А. в 2012г. зарегистрировано право собственности на спорную часть дома. Право собственности А. на принадлежащую ей часть дома никем не оспорено и правоустанавливающие документы на неё недействительными не признаны. В результате вынесения обжалуемого судебного постановления А. фактически была лишена права на жилое помещение, право собственности на которое было за ней зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.
Кроме того судом не было принято во внимание заключение проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы, в соответствии с которым оспариваемая постройка соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. При этом снос (демонтаж) данной пристройки приведёт к причинению ущерба всему жилому дому, в том числе при монтаже (демонтаже) будет затронута конструкция кровли.
Статьёй 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как указано в п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из
установленных фактов.
Между тем судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций указанным требованиям закона не отвечают.
Вывод суда о том, что истцы представили достаточные доказательства незаконности строительства спорного объекта недвижимости, сделан без исследования и установления всех фактических обстоятельств дела.
С учётом изложенного суд кассационной инстанции находит, что данные судебные постановления указанным выше требованиям закона не отвечают.
Поскольку допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, ввиду изложенного суд кассационной инстанции считает, что решение (одного из районных) суда г. Сочи и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и установленными обстоятельствами.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции определила:
решение (оного из районных) суда г. Сочи и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменить. Направить дело в суд первой инстанции.