К адвокату Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов, специализирующемся на оформлениях прав на недвижимое имущество по г. Сочи, обратился гражданин Н. с просьбой об оказании юридической помощи в судебном деле по иску администрации города Сочи о сносе самовольно построенного дома.
После ознакомления с исковыми требованиями администрации г. Сочи требующей в судебном порядке снести самовольно построенный дом на земельном участке обратившегося к Нам гражданина Н., адвокат по самовольным постройкам в срочном порядке произвел необходимые в таких случаях внесудебные юридически значимые действия. Кроме того, адвокат представил в суд мотивированные возражения на исковые требования администрации г. Сочи, требующей снести самовольную постройку, а по факту построенный без разрешения (и уведомления) жилой дом.
Решением Центрального районного суда г. Сочи в иске администрации г. Сочи было отказано.
Отказывая в удовлетворении иска администрации г. Сочи в сносе самовольно построенного жилого дома, суд согласился с доводами и возражениями адвоката по земельно-имущественным спорам специализирующемся на оформлении недвижимости по г. Сочи.
Отказывая администрации г. Сочи в сносе самовольной постройки, а по факту жилого дома, суд указал:
Суд рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению администрации города Сочи к гражданину Н. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, исключении сведений о государственном кадастровом учете объекта, признании отсутствующим право собственности на объект, УСТАНОВИЛ:
Истец – администрация города Сочи обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением, с учетом уточнения, в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязании осуществить снос данного строения за свой счет; исключении сведений о государственном кадастровом учете спорного объекта; признании отсутствующим право собственности на спорный объект недвижимости путем аннулировании записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав недвижимости; обращении решения суда к немедленному исполнению; взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что сектором по Центральному району отдела муниципального земельного контроля управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В результате обследования земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью … кв.м, категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для садоводства, расположен по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, садоводческое товарищество «», участок …, принадлежит на праве собственности гражданину Н., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ №… Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края разрешение на строительство либо уведомление о планируемом строительстве, предусмотренных п. 2 ч. 7, п. 3 ч. 8 ст. 51.1 и п. 5 ч. 19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не выдавалось.
Как указывает истец, в ходе проведения проверки установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен двухэтажный объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.
Однако, считает истец, с учетом материалов выездной проверки, на земельном участке с кадастровым номером № имеются признаки самовольной постройки, установленные п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца – администрации города Сочи, по доверенности Ж., исковые требования, с учетом их уточнения, поддержала в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Н. и его представитель, по доверенности адвокат Абидонян Арутюн Андроникович, в судебном заседании исковые требования, с учетом их уточнения, не признали, согласно позиции, изложенной в письменных возражениях на исковое заявление и представленных письменных доказательств в обоснование своей позиции, просили в удовлетворении исковых требований отказать.
В назначенное судебное заседание не явился представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарском караю, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение вопроса по существу и принятие по нему решения оставил на усмотрение суда.
В назначенное судебное заседание не явился представитель государственного органа, дающего заключение по делу в целях осуществления возложенных на них обязанностей и защиты прав, свобод и законных интересов несовершеннолетнего – Управления по вопросам семьи и детства администрации города Сочи, в представленном суду отзыве на исковое заявление просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, принятие решения оставил на усмотрение суда с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка.
Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства, в их совокупности, суд находит в удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения, отказать, по следующим основаниям.
Как установлено судом, следует из материалов дела, сектором по Центральному району отдела муниципального земельного контроля управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером № площадью … кв.м, категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для садоводства, расположен по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности гражданину Н., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ № Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края разрешение на строительство либо уведомление о планируемом строительстве, предусмотренных п. 2 ч. 7, п. 3 ч. 8 ст. 51.1 и п. 5 ч. 19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не выдавалось.
Вместе с тем, как установлено судом, не оспаривалось сторонами, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен двухэтажный объект капитального строительства, поставленный на государственный кадастровый учет, право собственности на который зарегистрировано за гражданином Н. в установленном законом порядке, о чем также свидетельствует выписка и Единого государственного реестра недвижимости.
Пункт 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п.1 ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В силу ст.62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственника земельного участка, на основании решения суда может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно — сносу незаконно возведенных строений, сооружений, устранению других земельных нарушений.
В силу ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно абзацу 1 п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (абзац 2 п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ).
Согласно абзацу 3 п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
Из правоприменительных положений п.п.22, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п.22).
Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п.28).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п.26).
Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы закона, с учетом разъяснений о ее применении, при разрешении спора о сносе самовольной постройки суду необходимо установить, имеется ли разрешительная документация на строительство (реконструкцию), допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли такая постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с ч.ч.1, 2, 19, 21 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч.12 настоящей статьи. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных ч. 21.1 настоящей статьи.
Согласно подпункту 1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется при строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
При этом, истцом в материалы дела не представлено допустимое заключение об отсутствии либо наличии угрозы спорным строением жизни или здоровью граждан; несоответствия либо соответствия спорного строения требованиям СНиП; отсутствуют сведения каковы отступы спорного строения от границ смежных участков и носят ли отступы от границ земельного участка критичный характер; какие нормы федерального закона регулируют необходимость соблюдения отступов строения расположенного на садовом земельном участке и каковы они должны быть; какие нарушения допущены ответчиком и носят ли они критичный характер.
Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, право собственности на постройку (в том числе даже если бы она была самовольная) помимо суда может быть признано в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, внесено в пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации ответчиком права собственности на спорное строение представлена им в материалы дела.
В соответствии со ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5 настоящего Федерального закона).
Отсутствие предшествующего разрешения на строительство само по себе основанием для сноса являться не может.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Соответственно, отсутствие такого разрешения не может являться также единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установлением законом порядке.
Единственным основанием для обращения истца в суд является отсутствие разрешения на строительство (уведомления).
Вместе с тем, доводы истца не указывают, какое именно нарушенное право подлежит восстановлению в судебном порядке. Истец не приводит ни одного довода о том, по какой причине должен быть осуществлен снос строения (зарегистрированного на праве собственности в установленном законом порядке) — как крайняя мера гражданско-правовой ответственности.
При этом, для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. Доказанность одного из обстоятельств не может быть основанием для удовлетворения требований о сносе строения.
Сами по себе отдельные нарушения которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 Гражданского кодекса РФ. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Иск о сносе самовольной постройки может быть удовлетворен судом в том случае, если нарушение градостроительных и строительных норм и правил является существенным, наличие постройки угрожает жизни и здоровью граждан, и при этом такое нарушение и такая угроза могут быть устранены лишь путем сноса постройки.
Так, истец приводит доводы о нарушении при возведении спорной постройки градостроительных норм и правил, а также правил землепользования и застройки, в отсутствие заключений компетентных органов, а также заключения строительно-технической экспертизы.
Кроме того, истец – администрация города Сочи, указывая о безопасности жизни и здоровью граждан, не указал и не подтвердил соответствующие доводы допустимыми доказательствами, соответствует ли спорное строение строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, администрацией города Сочи присвоены жилому дому и земельному участку, принадлежащих гражданину Н. на праве собственности, адреса в установленном порядке.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Анализируя вышеприведенные нормы, а также собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что доказательств того, что при возведении ответчиком объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, имели место нарушения, а также признаки самовольной постройки, установленные п.1 ст.222 Гражданского кодекса Ф, истцом не представлено.
Поскольку спорный объект капитального строительства возведен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что при возведении спорного объекта имели место конструктивные изменения, требующие специального разрешения, с нарушением строительных, санитарных противопожарных норм, а также доказательств того, что спорный объект нарушает права истца либо третьих лиц, исходя из оснований заявленных требований, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление администрации города Сочи к гражданину Н. о признании двухэтажного объекта капитального строительства самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, исключении сведений о государственном кадастровом учете объекта, признании отсутствующим право собственности на объект – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Мотивированное решение составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.
(примечание): Таким образом, адвокату Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов специализирующемся на оформлении прав на недвижимое имущество по городу Сочи, удалось добиться положительного результата в защите прав гражданина построившего дом без разрешительной документации. Администрации г. Сочи отказано в сносе самовольной постройки.
