К адвокату по оформлению недвижимости по г. Сочи обратился учредитель ООО с просьбой об оказании юридической помощи в судебном споре с администрацией г. Сочи предъявившей исковое заявление «О сносе самовольной постройки».
При личной встрече и изучении представленных документов, адвокату стало известно, что решением суда первой инстанции, оставленным без изменением судом апелляционной инстанции, решено удовлетворить исковые требования администрации г. Сочи и возложена обязанность снести построенное здание на земельном участке, предоставленном в аренду.
Адвокат после ознакомления с материалами дела, в срочном порядке, подготовил и направил в суд кассационной инстанции кассационную жалобу на решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции которыми решено признать объект недвижимости, здание, самовольным, решено удовлетворить иск администрации и произвести снос здания.
Кассационным определением суда кассационной инстанции, суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу адвоката и отменил принятые по делу решения судов о сносе самовольной постройки.
При этом суд кассационной инстанции указал:
Администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «…..» (далее – Общество) об обязании демонтировать самовольно размещенный объект размером 7,9 м х 12,3 м с деревянным навесом размером 1,9 м х 12,3 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:080083:29 по адресу: г. Сочи…
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по градостроительству и архитектуре и Департамент имущественных отношений г. Сочи.
Арбитражный суд Краснодарского края решением от …, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от…, обязал Общество в течение 3-х месяцев с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу за свой счет осуществить снос спорной самовольной постройки.
В кассационной жалобе, поданной в суд кассационной инстанции, Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, представитель Администрации — доводы, приведенные в отзыве на нее.
Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Арбитражного суда, выслушав объяснения представителей Администрации и Общества, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) предоставила обществу с ограниченной ответственностью «…» в аренду по договору от… №… земельный участок площадью… кв.м. с кадастровым номером…, расположенный по адресу: г. Сочи …, для строительства капитального объекта – торгово-офисного здания на срок до… (с учетом дополнительных соглашений к договору).
На основании соглашения от… права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Обществу.
На указанном участке в соответствии с выданным в …. году градостроительным планом в установленном порядке возведены и введены в эксплуатацию на основании разрешений от… три корпуса торгово-офисного здания.
В августе…года на здания зарегистрировано право собственности Общества.
В градостроительном плане земельного участка перечислены основные виды разрешенного использования участка, в том числе «для размещения объектов торговли, общественного питания, административно-управленческих и общественных объектов».
Действие договора аренды участка по истечении установленного срока по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи и администрация г. Сочи в целях осуществления муниципального земельного контроля…провели обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49…и установили, что к торгово-офисному зданию № 2 примыкает одноэтажный павильон (состоящий из двух частей) общим размером 11,9 м х 12,3 м; первая часть объекта размером 7,9 м х 12,3 м с фасада облицована керамогранитными плитками и расположена на земельном участке, предоставленном в аренду Обществу; другая часть объекта размером 12,3 м х 4,0 м, верхняя часть которого задрапирована тканью, а нижняя часть состоит из деревянных брусков в виде решетки, выходит за границы предоставленного Обществу в аренду участка.
По результатам проверки составлен акт от… и схема расположения указанных объектов.
В рамках дела №… Администрация обратилась в суд с иском об обязании Общества демонтировать расположенный за границами арендованного им участка нестационарный объект — часть павильона размером 12,3 м х 2,5 м. Арбитражный суд края решением от… по делу №… обязал Общество демонтировать указанную часть павильона. По утверждению Общества, в январе… года оно демонтировало нестационарный объект.
Администрация, ссылаясь на статьи 304 и 305 ГК РФ, обратилась с иском о сносе первой части выявленного во время указанной проверки пристроенного к торгово-офисному зданию № 2 строения размером 7,9 м х 12,3 м, расположенного в границах арендованного Обществом земельного участка, указывая на то, что данный объект является нестационарным и возведен без правовых оснований.
Общество, возражая против заявленных требований, указало, что спорный объект является объектом недвижимости, возведен в соответствии с выданным Администрацией разрешением на строительство от…№… и генеральным планом М 1:500 размещения пристраиваемого объекта, подготовленным и представленным в составе необходимой в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) проектной и иной технической документации, направленной в Департамент по градостроительству и архитектуре.
Администрация, установив при обследовании указанного участка, что к торгово-офисному зданию № 2 примыкает строение размером 7,9 м х 12,3 м с деревянным навесом размером 1,9 м х 12,3 м (веранда), уточнила исковые требования и попросила обязать Общество демонтировать указанный объект.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, сославшись на статьи 222, 263, 264 ГК РФ, статьи 8, 36, 37, 48, 49, 51, 55 ГрК РФ, статьи 7, 29, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», на разъяснения, приведенные в пунктах 22, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), на определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209, обстоятельства, установленные при рассмотрении Арбитражным судом края дела №…, пришли к выводу о наличии оснований для обязания Общества снести объект размером 7,9 м х 12,3 м с деревянным навесом размером 1,9 м х 12,3 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49… по адресу: г. Сочи…
Суды исходили из следующего: Обществу был предоставлен в аренду публичный земельный участок для размещения торгово-офисных зданий, к одному из которых (здание № 2) был пристроен спорный объект; заключением судебной экспертизы установлено, что данный объект является капитальным, возведен на арендованном Обществом земельном участке в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство от… №…, грубых нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил при строительстве не допущено, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей; вместе с тем данный объект не введен в установленном порядке в эксплуатацию; факт выдачи Обществу разрешения от…№… на строительство пристройки не может быть принят во внимание, поскольку Администрация постановлением от… признала указанное разрешение утратившим силу ввиду того, что оно было выдано в отношении уже фактически существующего объекта и без учета акта от…, которым выявлено наличие самовольно возведенной пристройки; разрешение от… было выдано на возведение пристройки к торгово-офисному зданию, а Общество использует пристройку для размещения кафе, то есть с нарушением вида разрешенного использования земельного участка; Общество не представило доказательств легализации спорного объекта после его постройки; поскольку деревянный навес является частью пристройки, он также подлежит сносу.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает, что суды двух инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.
В силу статьи 11 ЗК РФ, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений. По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа Администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.
Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольная постройка подлежит сносу осуществим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 — если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее — Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.
Согласно условиям договора аренды от 19.12.2011 публичный земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства торгово-офисного здания, три корпуса которого введены в эксплуатацию. Администрация не отрицала возможность строительства на данном участке еще одного корпуса торгово офисного здания и, более того, … выдала Обществу разрешение на строительство спорного объекта на арендованном ответчиком земельном участке.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).
При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П).
Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.
На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума № 10/22).
Как установлено судами и подтверждено заключением судебной экспертизы, Общество возвело спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения еще одного строения. Общество на основании представленной в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ документацией получило…разрешение Администрации на строительство. Эксперт установил, что возведенный объект соответствует выданному разрешению, при его строительстве не допущено существенных нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей.
При этом суды, посчитав, что поскольку Администрация в период рассмотрения настоящего спора постановлением от…признала утратившим силу выданное…разрешение на строительство спорного объекта по причине обращения Общества за получением разрешения после возведения данного объекта, признали объект самовольной постройкой и обязали ответчика ее снести.
Между тем подготовка Обществом проектной и иной технической документации, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган, который выдал такое разрешение, подтвердив представление необходимых документов и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, указывает на то, что ответчик предпринял меры к легализации постройки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной, но в случае если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, она подлежит сносу.
Принимая решение о сносе, суды не учли, что по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Поскольку заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, а уполномоченный орган публичного образования, выдавая разрешение на строительство, подтвердил своими действиями соответствие представленной Обществом разработанной проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам, судам необходимо было установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц (например, смежных землепользователей) и публичные интересы, соразмерно ли требование о сносе самовольной постройки нарушениям, допущенным ответчиком.
Если допущенные нарушения неустранимы и влекут нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, постройка подлежит сносу.
Однако суды указанные обстоятельства не исследовали и не дали какой-либо оценки соразмерности требования Администрации о сносе самовольной постройки допущенному Обществом нарушению, выразившемуся только в отсутствии разрешения на строительство на момент возведения объекта.
Следует также отметить, что отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не может служить основанием для его сноса.
Вывод судов об использовании постройки в качестве кафе, то есть в нарушение вида разрешенного использования участка «строительство торгово-офисного здания», указанного в договоре аренды и разрешении на строительство от…, также не может повлечь принятия судебного решения о сносе пристройки. Использование объекта по назначению, не предусмотренному договором аренды земельного участка, может являться основанием для запрета такого использования объекта. Кроме того, в градостроительном плане земельного участка в качестве одного из основных видов разрешенного использования указано «размещение объектов общественного питания» и Общество, приватизировавшее в…года земельный участок, вправе в соответствии с земельным и градостроительным законодательством выбрать любой из указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования участка.
Решение по делу №… не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку принято в отношении демонтированного Обществом нестационарного объекта – части павильона размером 12,3 м х 2,5 м, размещенного за границами арендованного ответчиком участка.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от…, постановление апелляционного суда от… приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать представленные в дело доказательства; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции по экономическим спорам
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от…, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от… отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий Судья