В Наше адвокатское образование, к адвокату по земельно-имущественным спорам часто обращаются граждане, владельцы недвижимости в том числе земельных участков на территории г. Сочи с вопросами о трудностях в оформлении выкупов земельных участков и других трудностях в связи с пересечением принадлежащей им недвижимости красными линиями, установленными органами архитектуры администрации г. Сочи (муниципальным Институтом Генплана г. Сочи).
В данной статье адвокатом по земельно-имущественным спорам не будут раскрываться все «подводные камни» сложившейся ситуации и все основания и пути решения споров с органами архитектуры г. Сочи в вопросах корректировки и/или уточнения красных линий. Но хотелось бы затронуть некоторые вопросы подтверждающие то, что не всегда законно красные линии в г. Сочи нанесены и пересекают граница земельных участков граждан – что является препятствием при оформлении недвижимости, например при выкупе гражданами арендуемых земельных участков в собственность.
Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также — ГрК РФ; здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы емельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные
сооружения (пункт 11); территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12).
В силу части 17 статьи 45 ГрК РФ органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.
Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления. По общему правилу согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с согласованием соответствующей градостроительной документации (пункт 4.4 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. № 18-30).
Правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт.
К адвокату по земельно-имущественным спорам Нашей коллегии адвокатов периодически обращаются землепользователи и владельцы иной недвижимости по отказам администрации г. Сочи в реализации тех или иных прав по причине пересечения красными линиями объектов недвижимости. Особенно актуален вопрос о законности нанесенных красных линий и их корректировке при обращении землепользователей по вопросам выкупа в собственность арендуемых земельных участков.