Шабалина Алина Андреевна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
НЕГАТОРНЫЙ ИСК О ПРИЗНАНИИ УТРАЧЕННЫМ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 25 февраля 2019 г. по делу № 2-3387/2018)
Тезис. Приобретая на торгах жилую недвижимость, ранее бывшую предметом залога по ипотечному кредиту, покупатель может столкнуться с тем, что в квартире зарегистрированы члены семьи прежнего собственника. Переход права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи влечет прекращение права пользования данным помещением членов семьи прежнего собственника. С регистрационного учета члены семьи прежнего собственника снимаются на основании решения суда о признании их утратившими право пользования жилым помещением. Соответствующий иск является негаторным. Если же члены семьи бывшего собственника не только не снялись с регистрационного учета, но и не освободили квартиру, то к ним предъявляется иск о выселении, который является негаторным иском. Данные иски тождественны. Члены семьи прежнего собственника признаются утратившими права пользования жилым помещением, поэтому должны быть выселены.
Практика. Гражданин по договору купли-продажи приобрел в собственность квартиру (жилую недвижимость). В квартире на момент государственной регистрации перехода права собственности были зарегистрированы члены семьи прежнего собственника. Продавец уведомил покупателя при заключении договора купли-продажи о том, что в квартире зарегистрированы члены семьи прежнего собственника. Сразу после оформления договора-купли-продажи жилой недвижимости, члены семьи прежнего собственника освободили квартиру, однако не были сняты с регистрационного учета.
Закон. В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ред. от 18.07.2019) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В ст. 304 Гражданского кодекса сказано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (ред. 26.07.2019) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В разбираемом случае, право собственности на жилую недвижимость перешло к новому собственнику. Следовательно, право пользования жилой недвижимостью членами семьи прежнего собственника должно быть прекращено по решению суда.
Притязание. Покупатель получивший право собственности на жилую недвижимость (квартиру) на основании договора купли-продажи, оформил право собственности в органе государственной регистрации прав на недвижимость. Затем предъявил в суд иск о признании членов семьи прежнего собственника утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Покупатель пояснил, что приобрел квартиру, которая ранее была предметом ипотеки в связи с банковским кредитом. Бывший собственник квартиры кредит не оплатил, поэтому квартира по требованию банка продавалась на торгах.
По данным поквартирной карточки в квартире зарегистрированы ответчики — члены семьи прежнего собственника. Ответчики в реальности в квартире не проживают. Ответчики квартиру освободили и квартиру не содержат. Регистрация ответчиков в квартире, которая принадлежит новому собственнику, предъявившему иск, ограничивает его право собственности.
Правовое основание. Рассматривая и разрешая гражданское дело по иску собственника жилой недвижимости о снятии граждан с регистрационного учета, суд руководствовался ст. 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (действует редакция от 01.04. 2019).
В статье сказано, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.
Кроме того, в п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713, действуют в редакции от 25. 05. 2017) сказано, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.
Суд уполномочен, таким образом, принимать решения о выселении из жилого помещения или о признании утратившим право пользования жилым помещением. На основании судебного решения орган регистрационного учета снимает с регистрационного учета граждан, выселенных из жилого помещения, или добровольно освободивших жилое помещение.
Комментарий. Гражданин должен быть зарегистрирован по месту своего реального проживания. Если жилая недвижимость (квартира, индивидуальный жилой дом) не является местом фактического (реального) проживания гражданина по каким-либо причинам, то необходимо предъявить иск о снятии его регистрационного учета в суд. Соответствующий иск именуется иском о выселении или иском о признании утратившим право пользования жилым помещением. Данный иск по своей правовой природе является негаторным иском, поскольку между собственником жилой недвижимости и членами семьи бывшего собственника отсутствует правовая связь.
Nota bene. Иск о признании утратившим права пользования жилым помещением предъявляется, если ответчик покинул жилое помещение добровольно. Если же член семьи бывшего собственника квартиры добровольно не покинул, требуется предъявление иска о выселении. В обоих случаях иск будет негаторным, но просительные пункты искового заявления должны различаться. Представляется, что предмет иска будет одинаковым, невзирая на различные формулировки просительных пунктов исковых заявлений. В данном случае предмет иска, то есть материальное правовое требование, а именно спорное субъективное право, о защите которого просит истец, есть право собственности на жилую недвижимость, свободное от права пользования жилым помещением каждого из членов семьи прежнего собственника. Различия в просительных пунктах исковых заявлений требуются, поскольку принудительным исполнением занимается Федеральная служба судебных приставов. В исполнительном листе должен быть изложен четкий приказ о действиях, которые надлежит совершить судебному приставу-исполнителю («выселить; вселить»).
Желательно, чтобы просительный пункт искового заявления, в котором содержится требование о принудительном исполнении, содержал известную судебным приставам-исполнителям меру принудительного исполнения.
Итог. Суд вынес решение об удовлетворении иска в полном объеме. Решением суда ответчики признаны утратившими право пользования жилым помещением. После вступления решения в законную силу регистрационный орган должен снять ответчиков (членов семьи прежнего собственника) с регистрационного учета.