К Нам обратился гражданин П., который рассказал, что ранее заключил предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно предварительного договора он передал продавцу денежную сумму в качестве задатка. В настоящее время Продавец уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, без объяснения причин.
Адвокатом Нашей юридической компании было составлено исковое требование в суд «О понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества».
Суд первой инстанции по одной только ему известной причине отказал в удовлетворении предъявленных требований. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не были соблюдены правила о форме предварительного договора. Анализируя содержание договора, заключенного сторонами, суд первой инстанции указал, что поскольку сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренным законодательством (ст. ст. 131, 164 ГК РФ), постольку предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, также подлежит государственной регистрации. А также суд первой инстанции указал, что предложение о заключении основного договора к моменту рассмотрения дела в суде сторонами друг другу не направлялось.
Адвокат Нашей юридической компании (организации) несогласившись с вынесенным решением суда первой инстанции, в срочном порядке составил и подал жалобу в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда, поскольку выводы и принятое решение суда первой инстанции – не основаны на законе.
Суд апелляционной инстанции удовлетворяя апелляционную жалобу, указал, — как следует из материалов дела и установлено судом, Продавец является собственником недвижимого имущества. Между Продавцом (ответчиком) и Покупателем (истцом) заключен договор о задатке, согласно которому продавец обязуется продать покупателю – указанное недвижимое имущество за …, рублей.
Согласно соответствующему пункту предварительного договора по обоюдному согласию «Покупатель» внес задаток «Продавцу» в определенном размере, до подписания настоящего договора в счет причитающихся с «Покупателя» платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества. Оставшуюся сумму, в соответствующем размере, «Продавец» обязуется выплатить за вышеуказанный объект недвижимости в момент получения документов с государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры. Соглашением, стороны договорились продлить срок договора о задатке еще на несколько месяцев. По расписке Покупатель передал Продавцу в счет продажи недвижимого имущества, дополнительную сумму денежных средств.
Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Это судом первой инстанции — учтено не было.
Что касается ссылки суда на ненаправление какой-либо из сторон договора о задатке предложения заключить основной договор купли-продажи как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований, то она, с учетом конкретных обстоятельств дела, сама по себе не могла являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В этой связи вынесенные судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, приведшие к нарушению прав Покупателя.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное постановление, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, с целью исправления судебной ошибки, допущенной судебной инстанцией в применении и толковании норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда определила:
Апелляционную жалобу на решение соответствующего районного суда города Сочи удовлетворить.
Решение соответствующего районного суда города Сочи отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск «Покупателя» (Нашего Доверителя) к Продавцу (ответчику) о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворить.
(примечание автора): Множество граждан со всех уголков страны, желают приобрести недвижимое имущество в городе Сочи. Но по различным причинам, зачастую к Нам обращаются Покупатели с жалобами на действия Продавцов, которые не соблюдают договоренности, достигнутые в предварительных договорах, и уклоняются от заключения основного Договора купли-продажи имущества. В таких случаях, в интересах обратившегося к Нам гражданина, Нами были проведены необходимые юридические действия для понуждения Продавца к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. (квартиры, земельного участка, жилого помещения, жилого строения – дома).