К адвокату по земельно-имущественным делам обратился гражданин Р. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с Росреестром г. Сочи, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (отдел по г. Сочи), который отказал в изменении целевого назначения земельного участка (в изменении разрешенного вида использования земельного участка) с ИЖС на коммерческую деятельность.
При личной беседе и изучении адвокатом представленных документов, адвокату по земельно-имущественным отношениям, специализирующемся на оформлении прав на недвижимое имущество по г. Сочи стало известно, что обратившийся к адвокату гражданин Р. является собственником земельного участка на территории г. Сочи. С целью изменения вида разрешенного использования, целевого назначения, земельного участка с индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью) на Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки – гражданин Р. обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (отдел по г. Сочи).
Однако! государственный кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка был приостановлен, так как по мнению государственного регистратора в соответствии с п.24 ст. 54 ФЗ от 29.07.2017г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.
В данном случае вид разрешенного использования земельному участку гражданина Р. на «Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки. Магазин. Парикмахерская (салон, студия). Пункт ремонта обуви» изменить (по мнению государственного регистратора) не представляется возможным. До сведения гражданина Р. было доведено, что его земельный участок «якобы» расположен в границах с/т «Лысая гора». Адвокат по гражданским делам, специализирующийся на земельно-имущественных отношениях по г. Сочи не согласился с доводами государственного регистратора отказавшего в изменении целевого назначения земельного участка.
После многократных внесудебных оспариваний адвокатом действий государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (отдел по г. Сочи), -действия государственного регистратора были признаны незаконными и обратившемуся к адвокату гражданину Р. было предложено повторно сдать документы на изменение целевого назначения земельного участка.
Признавая действия государственного регистратора отказавшего в изменении вида разрешенного использования земельного участка (целевого назначения земли), было указано: Полагаем необходимым отметить, что согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК), любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7).
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в градостроительном регламенте.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК).
Согласно статье 37 ГрК: применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2);
основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).
Пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) предусмотрено внесение сведений о виде или видах разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения, отнесенных к числу дополнительных сведений об объекте недвижимости.
Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими в том числе решения об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.При этом в силу части 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ в случае, если сведения, указанные в том числе в части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения указанного выше заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления (часть 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).
Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Лысая гора — «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», то есть указанных земельных участка не относится к садовым или огородным земельным участком, в связи с чем такой земельный участок не подпадает под положения Закона № 217-ФЗ. (Кроме того, согласно представленной заявителем с обращениями справки со сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи от 16.01.2020, выданной администрацией г. Сочи (которая в соответствии со статьей 32 Закона № 218-ФЗ должна была быть получена органом регистрации прав в рамках межведомственного взаимодействия), указанный выше земельный участок не располагается в пределах территории какого-либо садоводческого товарищества).
Исходя из представленных для учетных действий в отношении указанного земельного участка документов, он расположен в границах территориальной зоны «Ж-2» — малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров, для которой предусмотрены в том числе такие основные виды разрешенного использования земельных участков как — «Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки», «Магазин», «Парикмахерская (салон, студия)», «Пункт ремонта обуви».Учитывая вышеизложенное, Управлению необходимо принять действенные меры, обеспечивающие недопущение нарушений должностными лицами, ответственными за принятия соответствующих решений, требований действующего законодательства.
Для заявителя сообщаем, что, учитывая принятие орган регистрации прав решения об отказе в осуществление учетных действий в отношении земельного участка по заявлению от декабря 2019 г., Вы вправе повторно обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.
Учитывая, что в ранее направленных Вам письмах Управления не даны разъяснения на все поставленные заявителем вопросы, а также имеется описка в части вида разрешенного использования земельного участка, Управлению необходимо принять меры для всестороннего рассмотрения обращений граждан и подготовки мотивированных ответов, а также исключить из практики формальный подход к рассмотрению обращений.
(примечание): таким образом, отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка был признан незаконным во внесудебном порядке. В настоящее время целевое назначение (вид разрешенного использования) земельного участка изменен с индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью) на Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки. Адвокат по земельно-имущественным отношениям смог довести дело до положительного результата.