К Нам обратился гражданин З. с просьбой об оказании юридической помощи в споре недобросовестным застройщиком, который не исполнил принятые на себя обязательства и тем самым причинил большие убытки. Тем более, что покупка осуществлялась на кредитные (заемные) денежные средства.
После проведения необходимых досудебных действий, были предъявлены исковые требования в суд о защите прав потребителя, взыскании соответствующих денежных средств, в том числе причиненных убытков.
Судом было установлено, что Наш Доверитель, гражданин З. к застройщику, указав, что между ответчиком и третьим лицом, был заключен договор долевого участия в строительстве. В соответствии с названным договором, застройщик (ответчик) принял на себя обязанность построить и передать участнику долевого строительства жилое помещение — квартиру, соответствующей площади, на соответствующем этаже в строящемся многоквартирном доме. Срок был указан не позднее 01.07.2017г. Цена договора составила 1 758 000 рублей. В последующем третье лицо уступило право требования на данную квартиру Нашему Доверителю (гражданину З.) за 2 746 000 рублей.
Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства, оплатил всю сумму указанную в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
В указанные в договоре срок, Застройщик (ответчик) строительство дома не завершил, квартира истцу (участнику долевого строительства) не передана, на момент подачи исковых требований – дом в эксплуатацию не введен.
Истец (Наш Доверитель) в адрес Застройщика (ответчика) направил заказным письмом с описью претензию с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия в строительстве.
Застройщик обязан был в срок до 10 рабочих дней с момента получения претензии с уведомлением об отказе от участия в долевом строительстве – обязан был перечислить указанную в претензии-уведомлении сумму. Однако, денежные средства поступили на счет Нашего Доверителя на несколько дней позже.
Учитывая, что квартира Нашим Доверителем (истцом) была приобретена по договору уступки права требования, разница в стоимости квартиры между Договором долевого участия в строительстве и Договором уступки права требования составила в районе 800 000 рублей. Кроме того, квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита. Нами и Нашим Доверителем были подготовлены все требующиеся документы, подтверждающие направление ипотечного кредита, а также расчет сумм выплаченных процентов банку в соответствующем размере.
Вышеуказанными документами, — Мы объективно подтвердили нанесение убытков в соответствующем размере.
Просили взыскать убытки, проценты за выплаченные Нашим Доверителем по ипотечному кредиту, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, расходы по оплате услуг представителя, штраф за отказ от добровольного исполнения обязательства в размере 50% от сумм взысканных судом.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить штрафные санкции, неустойку, и компенсацию остальных выплат, указанных в исковом заявлении.
Суд удовлетворяя частично предъявленные требования, указа следующее:
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости . Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Застройщик в случае расторжения договора по указанному основанию в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора , а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора , и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Судом установлено, что между третьим лицом и ответчиком, заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
В последующем Наш Доверитель (истец) и третье лицо, заключили договор уступки прав требования на вышеуказанную квартиру за сумму с разницей в районе 1 000 000 рублей. Оплата произведена истцом (Нашим Доверителем) за счет собственных денежных средств и кредитных средств (ипотеки) в соответствующей сумме. Данные кредитные денежные средства, были получены и перечислены на счет ответчика по кредитному договору, заключенным с банком.
Суд установил, и не оспаривалось сторонами, что ответчик (Застройщик) допустил неисполнение принятых на себя обязательств по передаче квартиры (объекта долевого участия в строительстве) в установленный договором срок передачи квартиры. Данное обстоятельство, свидетельствует, о возникновении права и истца (Нашего Доверителя) на расторжение договора долевого участия в строительстве.
Истец …2017г. направил ответчику – заказным письмом с описью претензию-уведомление об одностороннем отказе от исполнения договор и расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (в соответствии с ФЗ-214 и ГК РФ).
Застройщик (ответчик) обязан был перечислить указанную сумму в срок до 30 рабочих дней, но денежные средства поступили на 7 рабочих дней позже, что подтверждается соответствующей выпиской по счету.
Согласно п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости , утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (в ред. от 04.03.2015), в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены п. 1 ч. 1 и п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости «, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора , застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также ч. 6 этой статьи.
Суд применил положения статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика, при этом указал следующее:
Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2 определения от 21.12.2000 года N 263-0 указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств, поскольку степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией. Суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
C целью соблюдения интересов ответчика при применении штрафных санкций за нарушение условий договора и требований закона, суд учитывает, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения;
Ответчик является организацией, деятельность которой направлена на содействие и обеспечение реализации гражданами права на жилище; получаемая прибыль направляется на целевую деятельность, в том числе, строительство нового жилья эконом-класса; отсутствие тяжких последствий для потребителей в результате допущенных ответчиком нарушений.
Указанные обстоятельства суд оценивает как исключительные, полагая возможным удовлетворить ходатайство представителя ответчика, применив правила ст. 333 ГК РФ, определить разумной и справедливой сумму неустойки в размере 150 000 рублей, которая подлежит взысканию в пользу истца (Нашего Доверителя).
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно банковским документам, истец выплатил за период действия ипотечного кредита сумму в размере … рублей.
Судом установлено, что данные кредитные средства предоставлены истцу (Нашему Доверителю) на инвестирование строительства строящегося в соответствии с ФЗ-214 многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район.
Судом установлено, что отказ истца от исполнения договора участия в долевом строительстве — вызван недобросовестным поведением ответчика, в результате чего истец (Наш Доверитель) понес убытки в виде оплаты процентов за пользование кредитом, подлежащие взысканию с ответчика в силу положений статьи 15 ГК РФ и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Истец (Наш Доверитель) взял кредит для приобретения квартиры, которая застройщиком, несмотря на соответствующие обязательства по заключенному им договору , в установленный срок истцу передана не была, что послужило основанием для расторжения данного договора , учитывая взаимосвязь заключенных истцом договоров , суд полагает правильным вывод о том, что уплаченные проценты в сумме …., рублей за пользование кредитом в размере являются убытками истца.
Согласно договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № размер долевого участия истца, который может быть приравнен к стоимости приобретаемого жилого помещения, составил …., рублей.
ДД.ММ.ГГГГ третье лицо уступило право требования на данную квартиру истцу (Нашему Доверителю) за сумму с разницей (в районе миллиона рублей).
Согласно представленному в суд отчету, рыночная стоимость, указанной квартиры – определена в размере …..
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной оценки, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется, стороны результаты экспертизы не оспаривали.
На основании изложенных норм права и обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время истец лишен возможности приобрести квартиру за те же денежные средства, которые были внесены в качестве оплаты договора долевого участия и возращены ему в связи с расторжением данного договора .
В соответствии с п. 35 «Обзора практики разрешения споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости «, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.
Исходя из системного толкования норм ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ч. 2 ст. 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 данного Закона и п. 4 ст. 24 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд соглашается с доводами истца о взыскании в его пользу разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия в сумме ….. рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 151 ГК РФ моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В силу п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Истцом заявлено требование о взыскании морального вреда в размере …..рублей.
Определяя размер компенсации морального вреда, в том числе, степень вины ответчика и объем его фактического участия в правоотношениях по строительству жилого дома, характер допущенного нарушения прав потребителя, принцип разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере ….рублей в пользу истца.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных данным законом, которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование.
С учетом названных положений размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, составляет …. Рублей, исходя из расчета: 50% от (….+….+….+….).
Ответчиком заявлено о снижении штрафа.
Суд считает возможным снизить размер штрафа, применив ст.333 ГК РФ ( по аналогичным основаниям, что и по снижению неустойки), определив его размер –рублей.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы наоплату услуг представителя в разумных размерах.
йСогласно, представленным документам, расходы истца на оплату юридических услуг составили … рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг.
Исходя из объема оказанной юридической помощи и количества участий в судебных заседаний, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере …. рублей (с учетом разумности и соразмерности удовлетворенной части иска).
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд также считает необходимым взыскать с ответчика в местный бюджет государственную пошлину в размере … руб. (…руб. – по требованиям имущественного характера, …. рублей – по требованиям о компенсации морального вреда).
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд РЕШИЛ:
Исковые требования гражданина З. (Нашего Доверителя) удовлетворить частично.
Взыскать с ответчика в пользу гражданина З. (Нашего Доверителя) проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ; убытки в размере; компенсацию морального вреда в размере; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме; расходы на услуги представителя.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ответчика сумму государственной пошлины.