К адвокату по гражданским делам обратился гражданин К. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с администрацией города Сочи в судебном споре по иску администрации города Сочи о сносе двух самовольно возведенных нежилых зданиях.
Обстоятельства дела таковы:
Администрация города Сочи Краснодарского края обратилась в суд к гражданину обратившемуся к Нам о признании построек самовольными и их сносе, адвокат по земельно-имущественным отношениям, специализирующийся на вопросах оформления недвижимости по городу Сочи предъявил встречный иск о признании права собственности на возведенные строения, два нежилых здания.
Исковые требования администрация города Сочи мотивировала тем, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов», однако в 2013 году гражданину К. выдан градостроительный план земельного участка, согласно которому основной вид разрешённого использования этого земельного участка изменён на «благоустройство и озеленение» и установлены следующие параметры: предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений — 0 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка — 0 %. Кроме того, истец сослался на отсутствие информации о выданных Крылову В.А. разрешениях на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию указанных выше
объектов.
Адвокат представляющий интересы гражданина К. с иском не согласился, предъявил встречный иск о признании права собственности на указанные выше самовольные постройки, ссылаясь на то, что гражданин К. с 2013 года является собственником данного земельного участка с видом разрешённого использования «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов», однако он был лишён возможности получить необходимые разрешения на строительство объектов в связи с тем, что
администрация г. Сочи в 2014 году при выдаче градостроительного плана земельного участка незаконно изменила основной вид разрешённого использования этого земельного участка на «благоустройство и озеленение», а также необоснованно установил нулевые значения предельной высоты и площади застройки.
Решением одного из районных судов г. Сочи, оставленным без изменения апелляционной инстанцией Краснодарского краевого суда, иск администрации города Сочи удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований гражданину К. было отказано.
Адвокатом по гражданским делам, специализирующемся на оформлении прав на недвижимое имущество по г. Сочи, была составлена и направлена мотивированная жалоба в суд кассационной инстанции с просьбой от отмене принятых судебных актов.
Суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу, указав следующие нарушения норм права допущенные нижестоящими судами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, гражданин К. является собственником земельного участка с видом разрешенного использования «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов», о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации.
Право собственности гражданина К. на земельный участок с указанным выше разрешённым видом его использования не оспаривалось, недействительным не признано.
В 2013 — 2014годах гражданину К. выдан градостроительный план земельного
участка, согласно которому основной вид разрешённого использования этого земельного участка изменён на «благоустройство и озеленение», а также установлено предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений — 0 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка — 0 %
На указанном земельном участке гражданин К. без получения необходимых разрешений на строительство возведены объекты незавершённого строительства: два нежилых здания.
В судебном заседании гражданин К. и его представителем заявлено ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы самовольных построек, которое судом первой инстанции протокольным определением отклонено.
Удовлетворяя иск администрации города Сочи и отказывая в удовлетворении встречного иска гражданина К., суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал на то, что строения, в отношении которых возник спор, являются самовольными постройками, поскольку возведены без получения необходимых разрешений на строительство и не соответствуют виду
разрешённого использования земельного участка — «для благоустройства и
озеленения», который не предполагает какого-либо капитального строительства. Вид разрешённого использования подтверждается выданным в 2014 году градостроительным планом земельного участка, не оспоренным в установленном законом порядке.
Суд кассационной инстанции указал, что с такими выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям:
В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).
Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В пункте 26 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьёй 81 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов
проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности
государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1).
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6).
В силу пункта 3 статьи 209 названного выше кодекса владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 263 этого же кодекса собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Статьёй 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешённого использования, условно разрешённые виды использования, вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (пункт 1).
Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).
Основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4).
Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения (пункт 7).
По смыслу приведённой нормы, основной вид разрешённого использования земельного участка правообладателем выбирается самостоятельно, произвольное изменение вида разрешённого использования и ограничение тем самым прав собственника не допускаются.
Предоставленное правооболадателю земельного участка право оспаривать административные акты не означает, что если правообладатель не воспользовался таким правом и не оспорил административные акты в отдельном производстве, то он лишается права на защиту своих интересов в порядке и по основаниям, предусмотренным статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из обжалуемых судебных постановлений следует, что единственным основанием для отказа в иске о признании права на самовольные постройки послужили выводы судов о несоответствии зданий виду разрешённого использования, предусмотренного градостроительным планом земельного участка, в связи с чем остальные доводы и обстоятельства не рассматривались, а в проведении экспертизы отказано.
Между тем незавершённые строения, в отношении которых возник спор (два офисных здания и здание станции технического обслуживания дорожно-строительной техники), возведены Крыловым В.А. в соответствии с зарегистрированным правом собственности на земельный участок с разрешённым видом использования «для строительства производственных и административных зданий». Право собственности заявителя на такой участок, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не оспаривалось и недействительным не признано.
Доказательств того, что вид разрешённого использования земельного участка административным органом изменён собственнику на законном основании и в предусмотренной законом процедуре, судами не приведено.
Произвольное же изменение вида разрешённого использования земельного участка и необоснованное ограничение его застройки нарушают права собственника этого земельного участка и являются недопустимыми.
Из установленных судом обстоятельств следует, что наличие градостроительного плана земельного участка с разрешённым использованием «благоустройство и озеленение» и с предельным количеством этажей или предельной высотой зданий, строений, сооружений -Ом , максимальным процентом застройки в границах земельного участка — 0 % являлось безусловным препятствием для легализации Крыловым В.А. названных выше строений во внесудебном порядке.
Обстоятельств того, что спорные постройки, помимо отсутствия разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, обусловленного упомянутым выше градостроительным планом земельного участка, не соответствуют каким-либо иным нормам и правилам, нарушают права третьих лиц либо создают угрозу причинения вреда, судами не установлено.
В то же время в удовлетворении ходатайства гражданина К. о назначении экспертизы, проведение которой могло бы подтвердить или опровергнуть соответствие строений всем необходимым нормам и правилам, судами в нарушение приведённых выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации отказано.
С учётом изложенного суд кассационной инстанции считает, что судами по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Суд кассационной инстанции определил:
решение одного из районных судов г. Сочи и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменить, направить дело на рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, решение о сносе самовольных построек отменено. Дело возвращено на новое рассмотрение и будет рассмотрено с учетом указаний суда кассационной инстанции на допущенные нарушения норм права.