Барбоева Анастасия Николаевна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ПРОДАЖА ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПАРАЛЛЕЛЬНЫЙ ИСК
(Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2018 г. по делу № А66-23483/2018)
Разбираемое постановление арбитражного суда округа интересно «параллельным процессом», который ответчик инициировал для защиты своих интересов по делу о взыскании денежных средств, перечисленных в качестве предварительной оплаты, и штрафа за неисполнение обязательства в размере предварительной оплаты. Ответчик предпочел не предъявлять встречного иска против первоначального иска, а предъявил самостоятельный иск к ответчику в арбитражном суде другого субъекта федерации.
Полагаем, что в данном случае предъявление иска по месту нахождения истца возможно, если договором установлена альтернативная подсудность, согласно которой иск может быть предъявлен как в арбитражном суде по адресу ответчика, так и в арбитражном суде по адресу истца.
Земельный участок с расположенным на нем нежилым помещением вошел в конкурсную массу хозяйственного общества. Данный земельный участок (далее — объект недвижимости) являлся единственным имуществом должника, на которое можно было обратить взыскание. Чтобы получить денежные средства, необходимые для удовлетворения требований конкурсных кредиторов и погашения необходимых расходов конкурсного производства, были организованы торги. По результатам торгов был определен победитель – хозяйственное общество «Таволга».
В торгах принимали участие хозяйственное общество «Зюйд Гуд», расположенное в г. Санкт-Петербурге, и хозяйственное общество «Руководящая организация «Слияние», расположенное в г. Москве. В день проведения торгов Общество «Зюйд Гуд» (далее — Общество) и Руководящая организация «Слияние» (далее — Руководящая организация) заключили договор, согласно которому Руководящая организация (продавец) продает объект недвижимости Обществу (покупателю), покупатель в течении недели по заключении договора обязался перечислить продавцу предоплату в размере 10% от суммы договора.
В соответствии с договором, Руководящая организация обязалась приобрести право собственности на объект недвижимости, зарегистрировать переход право собственности на свое имя, а затем передать право собственности Обществу.
Общество перечислило предоплату Руководящей организации. В установленный срок Руководящая организация не исполнила своей обязанности по передаче объекта недвижимости Обществу в собственность. Общество направило Руководящей организации уведомление об отказе от исполнения договора. Затем Общество предъявило иск о возврате предварительной оплаты (аванса) и взыскании штрафа, ссылаясь на то, что договор не исполнен и отсутствуют основания для удержания Руководящей организацией неотработанного аванса.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили, признав право Общества получить неотработанный аванс (предоплату по договору, который не исполнен) и штраф в размере суммы предоплаты.
Арбитражный суд кассационной инстанции, отменив принятые по делу судебные акты, привел верное положение о том, что продавец, передающий покупателю право собственности на недвижимое имущество, должен обладать правом собственности на него. Арбитражный суд округа указал, что отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Далее арбитражный суд округа указал, что на момент заключения договора было известно, что объект недвижимости входит в конкурсную массу и должен быть продан («реализован») в соответствии с законодательством.
Затем арбитражный суд округа приходит к выводу, на основании приведенных положений, обоснованность которых не может быть подвергнуто сомнению, о том, что «передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи и тем самым противоречит существу законодательного регулирования данного института». Это правильное положение, но это положение не является выводом из предыдущих положений, приведенных арбитражным судом в разбираемом постановлении.
Арбитражный суд округа указал, что суды уклонились от обсуждения вопроса о действительности / недействительности договора купли-продажи чужой недвижимости. Между тем, известно, что отсутствие у продавца права собственности в отношении объекта недвижимости на момент заключения договора само по себе не влияет на действительность договора.
Не может влиять на действительность договора и то, что после его заключения выявилась невозможность исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя. В таком случае, продавец возвращает предоплату и платит штраф, если он предусмотрен договором.
Между тем, постановленные по делу судебные акты арбитражных судов необходимо было отменить, поскольку вступило в законную силу судебное решение о признании договора недействительным по иску Руководящей организации к Обществу, предъявленному в арбитражном суде другого субъекта федерации.
Руководящая организация и Общество спекулируют на рынке недвижимости. В случае удачи Руководящая организация могла получить большие деньги. Если же ее постигает неудача, организация должна претерпеть санкции в форме судебного разбирательства. Денежные средства, пусть и в меньшем объеме, должен получить несостоявшийся покупатель объекта недвижимости посредством взыскания штрафа за неисполнение договора.
Полагаем, что Руководящая организация (несостоявшийся продавец недвижимости) инициировала «параллельный процесс» в арбитражном суде другого субъекта федерации, поскольку не была уверена в судьбе своего требования в случае его предъявления по месту рассмотрения первоначального иска.
Для того, чтобы отменить судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, с нашей точки зрения, не требовалась высказывать неверные предположения о том, что договор недействителен в силу того, что стороны знали о том, что объект недвижимости пребывает в конкурсной массе и должен быть продан. Достаточно было указать, что недействительность договора установлена решением суда по иному делу. Данное решение вступило в законную силу. Факт недействительности договора имеет преюдициальное значение для дела о взыскании предоплаты и штрафа по договору, поэтому состоявшиеся по делу судебные акты должны быть отменены.