Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
НУЖНЫ ЛИ НАМ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ?
В судебной практике встречаются споры, связанные с паевыми инвестиционными фондами. Так, например, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 марта 2019 г. по делу № А45-12825/2018 оставлены без изменения судебные акты арбитражных судов по делу о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами. Спор возник по договору об оказании услуг по поиску и привлечению юридических и физических лиц, желающих передать имущество в доверительное управление и сформировать паевой инвестиционный фонд. Заказчик обязался оплатить названные услуги. Заказчик обязался выплачивать исполнителю вознаграждение в размере 50% от суммы вознаграждения, полученного заказчиком за управление паевым инвестиционным фондом недвижимости, созданным по договору с клиентом. Исполнитель привлек клиентов в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. За управление инвестиционными фондами заказчик получил вознаграждение на общую сумму более пяти миллионов рублей, затем произвел частично расчет с исполнителем. Поскольку расчет был произведен не полностью, исполнитель потребовал миллион рублей задолженности по договору и проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд удовлетворил иск частично, взыскал более трехсот тысяч рублей. Размер паевого инвестиционного фонда недвижимости физических лиц на момент его формирования составил 1 млрд. 300 млн. рублей, а размер инвестиционного фонда недвижимости юридического лица составил 1 млрд. 275 млн. руб. Общая стоимость недвижимого имущества, привлеченного в инвестиционные фонды недвижимости, а также размер вознаграждения, которое получил заказчик (компания, управляющая фондами), говорят нам о том, что инвестиционные фонды есть дело перспективное, позволяющее получать собственникам доходы от принадлежащего им недвижимого имущества.
Из Постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 апреля 2013 г. по делу № а67-5294/2012 следует, что собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома являются владельцами инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Кроме того, собственники жилых и нежилых помещений в данном доме объединены в товарищество собственников жилья. Между товариществом собственников жилья и управляющей компанией, действующей в качестве доверительного управляющего закрытым инвестиционным фондом недвижимости, был заключен договор о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома и коммунального обслуживания. Товарищество собственников жилья выступало в качестве исполнителя жилищно-коммунальных услуг, а управляющая компания закрытого инвестиционного фонда недвижимости в качестве заказчика.
Арбитражный суд, разбирая спор, удовлетворил иск в полном объеме, указав, что управляющая компания паевым инвестиционным фондом недвижимости, обязана нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в той части, в какой они падают на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости. Арбитражный суд отклонил доводы о том, что управляющая компания фактически не пользовалась помещениями паевого инвестиционного фонда. В постановлении суда сказано «фактическое неиспользование собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в расходах по содержанию общего имущества».
Изложенное позволяет утверждать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости востребованы на рынках коммерческой и жилой недвижимости. Востребованность подтверждается судебной практикой о взыскании вознаграждений за привлечение клиентов в число пайщиков паевых инвестиционных фондов недвижимости, о взыскании задолженности компаний, управляющих инвестиционными фондами недвижимости, за оказание жилищно-коммунальных услуг. Некоторые граждане, обладающие недвижимостью, полагают правильным передавать принадлежащее им недвижимое имущество в паевые инвестиционные фонды недвижимостью. Данные обстоятельства вызывают сомнения в обоснованности предложения об исключении из Закона об инвестиционных фондах «нормы о возможности передачи в состав закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимого имущества» [1, c. 9].
Практика всегда выше теории, поскольку обязательно включает в себя теорию. Теория не является критерием истинности практики, напротив, практика есть критерий истины для теории.
Вопрос общей долевой собственности пайщиков на имущество паевого инвестиционного фонда недвижимости нуждается в отдельном рассмотрении.
Литература
1. Ефимова, Ю. С. Паевой инвестиционный фонд в системе вещных и обязательственных отношений : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12. 00. 03 / Ю. С. Ефимова. — Владивосток, 2019. — 29 с.