За прошлый год в одну из стадий банкротства ВОШЛО около 100 российских застройщиков. В общей сложности на их балансе находится около 4,5 млн кв. м недостроенного жилья. Пострадавшим дольщикам остается только надеяться, что они когда-нибудь все же получат ключи от своих квартир. Пока этого не произошло, многие несостоявшиеся собственники жилья стремятся признать свое право собственности на недостроенные объекты недвижимости в судебном порядке. «Право.ru» рассказывает о том, какие трудности ждут дольщиков в таких спорах на примере дела жительницы Тюмени, которая дошла до Верховного суда.
В последнее время уже классической является следующая ситуация: застройщик банкротится, его права в ходе процедуры банкротства отдаются жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), члены которого пытаются достроить дом самостоятельно, отмечает Федор Жуков, юрист ЮГ «ЯКОВЛЕВ И ПАРТНЕРЫ». Необходимо отметить, пока строительство жилого дома не завершилось, дольщик не может признать право собственности на оплаченную квартиру даже в судебном порядке. Однако покупатель может получить право долевой собственности на объект незавершенного строительства, поясняет Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП.
Затянувшаяся стройка
По такому пути и решила пойти Ирина Кокина*. Последняя еще в 2006 году вступила в долевое строительство десятиэтажного жилого дома в Тюмени. Дольщица должна была получить однокомнатную квартиру в новенькой многоэтажке в 2008 году. Однако сроки сдачи объекта застройщик, ООО «Тюмень-Лукойл-Строй», продлевал, а в 2009 году компания и вовсе стала банкротом (дело № А60-39493/2009). На тот момент дом успели построить лишь частично. Конкурсный управляющий выбрал ЖСК «Согласие» в качестве организации, которая завершит затянувшуюся стройку.
В 2016 году Кокиной надоело ждать свое новое жилье, и она обратилась в суд, чтобы признать «право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры». Первая инстанция отказалась удовлетворять иск, сославшись на отсутствие доказательств полной оплаты недостроенной «однушки» (дело № 2-583/2016). Кроме того, Кокина не является членом кооператива «Согласие», который достраивает дом, подчеркнул ЛЕНИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ТЮМЕНИ. Апелляция тоже отказала истцу в удовлетворении требований (дело № 33-3467/2016).
ВС: «Нижестоящие суды исследовали не те вопросы»
Тогда несостоявшаяся собственница квартиры обжаловала решения нижестоящих инстанций в ВЕРХОВНЫЙ СУД. ВС отметил, что в спорной ситуации не имеет значения факт членства Кокиной в кооперативе, который завершает стройку жилья. Смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства, пояснила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 89-КГ16-10).
По мнению судей ВС, нижестоящим инстанциям следовало оценить, претендует ли еще кто-то на получение права собственности недостроенной квартиры и будут ли нарушены права членов ЖСК «Согласие», если удовлетворить требования Кокиной.
«Тройка» судей под председательством ВЯЧЕСЛАВА ГОРШКОВА отменила решения тюменских судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию.