К Нам обратился собственник нежилого здания и арендатор земельного участка, расположенных в одном из районов г. Сочи с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе установления сервитута (доступа, проезда к принадлежащему ему недвижимому имуществу).
Сервитутом является право ограниченного пользования чужим земельным участком, регулируется ст.ст. 216, 274 – 277; ст.ст. 613-614 ГК РФ и ст. 23 Земельного Кодекса РФ, а также некоторыми иными законодательными нормами (например ФЗ-218).
Основным распространенным видом сервитута по г. Сочи является-земельный сервитут (ввиду рельефа местности и затруднительного доступа на некоторые земельные участки).
Зачатую обращаются для оказания юридической помощи в установлении сервитута, когда нужен проезд или проход через соседний земельный участок, получить право проложить трубу через соседний земельный участок, прорыть канавы для спуска воды.
Сервитуты бывают на определенный срок (срочные) и на неопределенный срок (бессрочные), платными и бесплатными, личными (предиальными, в пользу определенного лица) и публичными (в пользу неопределенного круга лиц). Исчерпывающего перечня сервитутов нет.
Способы установления сервитута могут являться – договор (добровольный сервитут), решение суда (если стороны не договорились). Отличительными особенностями сервитута является-право ограниченного пользования чужой вещью- при невозможности или затруднительности осуществления прав без установления сервитута (ограниченного пользования чужой вещью).
Согласно гражданского законодательства – при переходе права собственности на землю обремененную сервитутом – сервитут сохраняется.
Если по каким-то причинам земельным участков станет невозможно пользоваться в результате установления сервитута – сервитут не может устанавливаться.
Сервитут не может являться самостоятельным предметом залога, отчуждения и т.д.
Ст. 23 ЗК РФ регулирует вопросы, в основном, публичного сервитута.
Одно из основных требований к сервитуту – наименьшее обременение для земельного участка, в отношении которого установлен сервитут.
Сервитут подлежит государственной регистрации.
Сервитут устанавливается для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В случае не достижения соглашения во внесудебном порядке — сервитут устанавливается (установление и условия сервитута) в судебном порядке, по иску лица, которому необходим сервитут.
Особенности осуществления государственной регистрации сервитута указаны в ст. 52 ФЗ-№218.
Порядок регистрации сервитута в Росреестре изменился, в связи с вступлением в силу Фз-218. Неизменным осталось требование о возможности проведения гос.регистрации сервитута (ограниченного права пользования) – в отношении учтенной в ЕГРН части земельного участка. Если часть земельного участка не учтена в ЕГРН – то регистрация сервитута осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такой (обремененной) части.
Вместе с соглашением об установлении сервитута (ограниченного пользования земельного участка) требуется предоставить межевой план на образование части земельного участка.
В некоторых случаях, ЗК РФ содержит исключения из общих правил – в части отсутствия необходимости в проведении кадастрового учета части земельного участка и регистрации ограниченного пользования (сервитута), например: случаи заключения соглашения об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), — находящегося в государственной или муниципальной собственности, — на срок до 3 (трех) лет.
При наличии указанных условий установление сервитута в отношении части такого участка допускается без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка межевого плана, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без гос.регистрации обременения, возникающего в связи с установлением данного сервитута.
В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории (п.4т.39.25 ЗК РФ).
ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017 г. указал на некоторые особенности в правоприменительной практике по таким делам:
— Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установление сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашение о сервитуте или его условиях (направление досудебной претензии не требуется, но в суде скорее всего попросят подтвердить факт отказа от установления сервитута).
— При разрешении вопроса, какому суду (общей юрисдикции или арбитражному) надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращения сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъективный состав участников спора и характер правоотношений.
— Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
— В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.
— С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок.
— Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.
УСЛОВИЯ УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА:
— Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
— Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
— При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
— Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сфера действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
— Отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обремененного сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.
— Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
— Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличения или уменьшения) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
(примечание): Данная статья описывает спор об установлении сервитута.
Одновременно, земельные адвокаты нашей юридической организации каждодневно разрешают многие вопросы по земельному праву. В основном, по земельным вопросам к Нам обращаются землепользователи города Сочи – по сложным земельным делам. Когда уже просто (путем обращения к кадастровому инженеру и другим лицам) оформить или произвести межевание земельного участка не получается.
Например: Росреестр (ранее — кадастровая палата) отказывает в постановке на кадастровый учет, требуется установить границы земельного участка, устранить кадастровую (реестровую) ошибку, устранить (исправить) допущенную техническую ошибку, истребовать участок (либо его часть) из чужого незаконного владения, устранить препятствия в пользовании земельным участком и другие земельные вопросы и споры.