В одном из судебных процессов по иску администрации о сносе самовольной постройки и по предъявленному Нами встречному иску о признании права собственности суд назначил судебную комиссионную строитель-техническую экспертизу, которая была проведена пятью (5) экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, которые все имеют высшее специальное образование, достаточное для дачи экспертного заключения квалификацию и опыт работы по специальности. В данном экспертном заключении суд установил, что комиссия экспертов пришла к выводам о том, что возведенное строение общей площадью ….., кв.м., расположенное на земельном участке предоставленном для ИЖС, является самовольным строением, так как согласно разрешению на строительство и проекта предполагалось возведение 3-х этажного жилого дома, а на момент обследования возведено здание, имеющее 5 этажей – цокольный этаж, 3 этажа надземных и мансарда. Соответственно увеличилась площадь всех частей здания, общая площадь, жилая, вспомогательная площади и строительный объем. Комиссия экспертов пришла к выводу, что спорное строение является объектом завершенного строительства, индивидуальным жилым домом и соответствует основным нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам такой категории.
Результаты произведенных фактически выполненных Нашим Доверителем строительных работ по возведению строения, общей площадью …. Кв.м., соответствует действующим в РФ СНиП, в том числе санитарным и противопожарным требованиям, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Построенный жилой дом права третьих лиц не нарушает, не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями.
Комиссия экспертов пришла к выводу, что со строительно-технической точки зрения фактические результаты произведенных Нашим Доверителем строительных работ по возведению строения общей площадью …., могут быть сохранены.
Из экспертного заключения суд установил, что комиссия экспертов пришла к выводу, что указанный жилой дом размещается в границах правомерного земельного участка, соответствует основным требованиям СНиП и имеет согласно СП 13-102-2003 исправное состояние конструкций.
Максимальный процент застройки данного земельного участка предусмотрен в размере 50%, а фактически процент застройки составил 34% соответственно коэффицент застройки соответствует нормативным требованиям. Исследуя этажность, комиссия экспертов пришла к выводу, что строительство цокольного этажа – вызвано рельефом местности.
— Комиссия экспертов указала в экспертном заключении, что высота жилого дома построенного Нашим Доверителем со стороны дворового фасада составляет, 16 метров, что не соответствует максимально разрешенной высоте здания 15 метров. Однако комиссия экспертов в тоже время сослалась на ПЗЗ (Правила Землепользования и Застройки) города-курорта Сочи, позволяющие строительство здания в зоне Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного сблокированного типа до 4-х этажей) с возможным отклонением от рельефа на 10 %.
Часть выводов экспертного заключения, Нами была обоснованно опровергнута, поскольку в этой части они выходят за рамки данных экспертам прав.
Также были подготовлены возражения о выводах экспертов о том, что построенный Нашим Доверителем жилой дом, является объектом самовольного строительства исходя из факта превышения этажности по сравнению с выданным разрешением на строительство- так как комиссия экспертов формулируя вывод о самовольном строительстве жилого дома – не приняла во внимание положение действующего законодательства в этой области.
Так при определении этажности надо учитывать, что при получении разрешения на строительство 3-х этажей и строительстве жилого дома, законодательство того времени не предусматривало разные виды этажей и не формулировало самостоятельное определение этажей. Приказ Минстроя РФ «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» давал понятие мансардного (мансарда), надземного, подвального, технического, цокольного этажей. Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. Так в указанной Инструкции определены понятия того, что этажи жилых домов: этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м. от уровня пола мансардного этажа (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89).
Этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение №1 обязательное СНиП 2.08.01-89).
Этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
В указанной инструкции четко определено, что этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
Исходя из вышеизложенного, а также с объективными данными установленными при выполнении судебной экспертизы, спорный объект представляет собой 3-х этажный жилой дом, в котором имеются 3 (три) этажа надземных, а также цокольный этаж и мансарда, которые при определении этажности строения не учитываются как этажи строения.
Исходя из вышеизложенного, Наших возражений в указанной части экспертизы, суд пришел к выводу о том, что разрешенная этажность, в соответствии с выданным разрешением на строительство Нашим Доверителем не нарушена, соответственно построенный жилой дом, отвечает требованиям разрешенного строительства по этажности и не может быть признана объектом самовольного строительства.
Также вывод комиссии экспертов о том, что высота жилого дома со стороны фасада составляет 16 метров, что не соответствует максимально разрешенной высоте здания 15 м., суд не принял во внимание, поскольку ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) города-курорта Сочи, действующие на период выдачи разрешения на строительство и возведения жилого дома, — позволяли строительство здания в зоне Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного сблокированного типа до 4-х этажей) в которой осуществлено строительство жилого дома, с возможным отклонением от рельефа на 10%, то есть с возможностью строительства постройки высотой до 16,5 м.
Кроме того, суд пришел к выводу, что площадь застройки по разрешению на строительство должна составлять ….. кв.м. и эта же площадь застройки фактически обнаружена и отражена при обследовании спорного объекта недвижимости при его осмотре специалистами органов земконтроля с отражением этого в актах осмотра земельного участка, соответственно Нашим Доверителем не нарушено положение разрешения на строительство выданного ему по согласованной площади застройки.
Объектом самовольного строительства индивидуальный жилой дом является по другому признаку, а именно, поскольку исходя из разрешения на строительство Нашему Доверителю разрешено было строительство жилого дома общей площадью 1200 кв.м., а фактически построен жилой дом общей площадью 1350 кв.м., то есть большей, чем разрешенной площадью на 150 кв.м.
С учетом изложенного, суд признал право собственности на построенный Нашим Клиентом индивидуальный жилой дом. Решение суда вступило в законную силу. Право собственности на дом зарегистрировано.