Ни для кого не секрет, что на территории города Сочи администрацией города Сочи массово подаются к гражданам, добросовестным приобретателям земельных участков на территории города Сочи, иски об истребовании земельных участков, с так называемым «тёмным прошлым». И в силу множества причин, суды города Сочи и Краснодарского края в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют исковые требования администрации города Сочи об истребовании земельных участков.
Таким образом, на территории города Сочи Краснодарского края сложилась ситуация – когда суды стараются удовлетворить требования администрации города Сочи и не обращают внимания на то, что земельные участки на территории города Сочи приобретены добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о том, что купленные ими земельные участки были много лет назад оформлены с нарушением закона. Чаще всего при первичной регистрации права собственности – в регистрирующий орган были предоставлены подложные, сфальсифицированные документы. Но! Земельный участок в конечном итоге истребуют (забирают) у добросовестного приобретателя.
Очень часто некоторые граждане, добросовестные приобретатели земельных участков на территории большого Сочи ошибочно думают, что так как они ничего плохого не сделали и не виноваты в том, что купили земельный участок, который был ранее, «неправильно», незаконно оформлен, — идут в суд с надеждой на справедливость. В этом их большая ошибка. Суды в городе Сочи к сожалению, всегда стараются удовлетворить требования администрации города Сочи. На это есть множество причин, политика, указания судам, и т.д., но я как адвокат не хочу обсуждать чью-либо политику, а ставлю перед собой цель – стараться делать все от меня зависящее по каждому конкретному судебному, юридическому делу.
Дело в том, что в делах об истребовании земельных участков есть очень важные юридически значимые действия, не сделав которые добросовестный приобретатель земельного участка может потерять любые шансы положительно оспорить решение суда об истребовании земельного участка.
Например, у нас по закону, подать встречный иск, в том числе и добросовестный приобретатель земельного участка, может только в суде первой инстанции, также у нас по закону, заявить о пропуске срока исковой давности также можно только лишь в суде первой инстанции, до ухода суда первой инстанции в совещательную комнату для вынесения решения. Также нельзя забывать о принципе состязательности сторон, т.е. когда стороны в судебном процессе ведут себя состязательно, подают заявления, подают встречные требования, просят истребовать дополнительные доказательства, заявляют о пропуске срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, в данном ситуации в иске той же администрации города Сочи в истребовании земельного участка, и т.д. и т.п.
Таким образом, складывается ситуация когда добросовестный приобретатель земельного участка, являющийся ответчиком по иску администрации города Сочи об истребовании у него земельного участка, ошибочно думая о том, что он сам пойдет в суд и суд все решит для него положительно, так как он ни в чем не виноват, так как он, добросовестно купил землю, и ни в каких незаконных делах при оформлении купленной им земли не был замешан – в конечном итоге пропускает возможность совершить юридически значимые действия необходимые в таких случаях.
Например:
1) Очень важно определить не пропустила ли администрация города Сочи (как истец) срок исковой давности по предъявленному требованию об истребовании земельного участка у добросовестного приобретателя, и особенно важно обратить внимание суда на этот юридически важный аспект;
2) Очень важно в суде первой инстанции подать мотивированное, обоснованное встречной исковое заявление о признании добросовестным приобретателем;
3) Немаловажно! Достоверно определить каким-именно образом спорный земельный участок выбыл из владения администрации города Сочи, так как не для кого в городе Сочи не секрет, что чиновники администрации города Сочи сами периодически и многократно были замешаны в незаконном изготовлении подложных документов на земельные участки на территории города Сочи на которые впоследствии регистрировались права собственности;
4) Также важно определить, что именно требует администрация города Сочи!? Только истребовать земельный участок? Или же не только истребовать земельный участок, но и признать право добросовестного приобретателя на земельный участок отсутствующим? Так как истребование земельного участка у добросовестного приобретателя и признание права на земельный участок у добросовестного приобретателя отсутствующим – это два юридически значимых, но взаимоисключающих друг друга требования;
5) Также с учетом того, что суды неохотно участвуют в истребовании доказательств, очень важно требуемые доказательства, как говорят у нас в народе «раздобыть». Например, для обоснования пропуска срока исковой давности очень важно ознакомиться и предоставить в суд межевое дело на земельный участок. Ведь чаще всего межевого дела на спорный земельный участок на руках у покупателя земельного участка нет!
6) Очень важно обосновать суду, были или же не были на момент покупки земельного участка объекты недвижимости на купленном земельном участке. Проявил ли? И каким образом проявил добросовестный приобретатель земельного участка должную степень осмотрительности при заключении сделки и принял ли все возможные меры по проверке чистоты сделки, полагался ли добросовестный приобретатель земельного участка на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получил ли добросовестный приобретатель земельного участка достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретенный (купленный) им земельный участок? Были ли какие-либо обстоятельства, позволяющие усомниться в праве продавца на отчуждение спорного земельного участка?
7) С учетом того, что наша «доблестная» Сочинская администрация обращается в суды с исками к добросовестным покупателям земли об истребовании у этих покупателей купленных ими земельный участков – через много лет после оформления права собственности на эти земельные участки – очень важно, и очень юридически значимо, находятся ли в настоящее время на данных земельных участках какие-либо строения, постройки. Так как в случае нахождения на земельных участках каких-либо капитальных строений – действует принцип единства судьбы земельного участка и строения расположенного на нем.
Уважаемые граждане, добросовестные приобретатели земельных участков на территории города Сочи, в случае подачи к вам, администрацией города Сочи либо другими органами, судебных исков об истребовании у вас купленных вами добросовестно земельных участков, не проявляйте наивность и самоуверенность – обращайтесь за квалифицированной юридической помощью, так как в силу изложенных мною в данном тексте причин – Вы как добросовестные приобретатели земли в г. Сочи — можете упустить время и возможность произвести в суде все необходимые в таких случаях — юридически значимые действия и в конце концов можете потерять шанс оспорить с положительным результатом решения судов г. Сочи, которыми купленные Вами земельные участки могут быть истребованы в пользу администрации города Сочи.
(автор статьи: адвокат Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов – Абидонян Арутюн Андроникович).