+7 (965) 469-23-43
Сочи, ул. Воровского, 20, офис 6

Подписывайтесь:

Наша Победа! Суд взыскал с недобросовестного арендатора Трубе Жанны Адольфовны 12.10.1978г.р. (место рождения г. Красноярск) деньги за аренду!

К адвокату по гражданским делам обратилась гражданка И. с просьбой об оказании юридической помощи и представительства в суде в споре с недобросовестными арендаторами, которые нагло отказались выполнять условия договора аренды жилого дома.
Мало того, что недобросовестные арендаторы (муж и жена) отказались платить арендные платежи по договору аренды жилого дома, но и более того, отказались освободить жилой дом, продолжали сдавать комнаты в доме и им хватило наглости подать в суд о возврате ранее оплаченных по договору аренды жилого дома денежных средств (при заключении договора аренды они часть суммы аренды оплатили).
Адвокат по недвижимости Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов ознакомившись с документами, а также судебными документами, в срочном порядке предъявил возражения на исковые требований недобросовестных арендаторов, а также составил и предъявил встречные исковые требования о взыскании невыплаченных недобросовестными арендаторами денежных средств, т.е. задолженности по договору аренды.
Решением Лазаревского районного суда г. Сочи в исковых требованиях недобросовестных арендаторов отказано, и удовлетворены встречные исковые требования, предъявленные адвокатом в интересах собственника дома (обратившегося к нам гражданина).
Недобросовестные арендаторы подали апелляционную жалобу на решение Лазаревского районного суда, которым им отказано в иске и с них взыскана задолженность по договору аренды, который они нагло отказались исполнять.
Краснодарский краевой суд отказал недобросовестным арендатором в удовлетворении их апелляционной жалобы.
В настоящее время адвокатом проводится работа в исполнительном производстве, адвокат добился наложения ареста на имущество недобросовестных граждан-арендаторов дома с целью получения с них денежных средств, взысканных с них решением суда.

Дело № 3595/2021

Лазаревский районный суд г. Сочи рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Трубе Жанны Адольфовны к Абидонян Ирине Евгеньевне о признании сделки недействительной и по встречному иску Абидонян Ирины Евгеньевны к Трубе Жанне Адольфовне о взыскании задолженности по договору найма, аренды жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Трубе Ж.А. обратилась в суд к А.И.Е. с исковыми требованиями о признании сделки недействительной. В обоснование исковых требований указала, что 21.04.2021г. между ней и ответчицей был заключен договор найма б/н от 21.04.2021г., согласно условий которого предметом договора является передача за плату во временное владение и пользование жилым домом, находящимся по адресу: г. Сочи ул. Львовская, с указанием кадастрового номера, общей площадью кв.м., этажность 1+1, количество жилых помещений 21, количество нежилых помещений 1, для использования Арендатором с целью временного размещения людей, прибывших для отдыха и туризма. В п.1.2 Договора вместо информации о регистрации объекта недвижимости А.И.Е. проставила прочерки, то есть информация о регистрации объекта недвижимости о доме была преднамеренно скрыта от нанимателя. Кроме того, в договоре указан кадастровый номер, под которым зарегистрирован не дом, а земельный участок, чем наниматель, истец по первоначальному иску, введен в заблуждение. Дом как объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды не имеет кадастрового номера, то есть является объектом незавершенного строительства, о чем арендодатель также скрыл информацию. Кроме того, стороной по сделке может быть только собственник недвижимости или лицо, действующее за него по доверенности, или законный представитель. Из выписки из ЕГРН следует, что собственником земельного участка на котором расположен предмет договора аренды является А.А.А. Следовательно договор подписан ненадлежащим лицом.
В соответствии с изложенными доводами, Трубе Ж.А., первоначальный истец, указала, что у нее есть все основания полагать, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Просит признать договор найма б/н от 21.04.2021г. заключенный между ней и ответчиком по первоначальному иску недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать переданные ею ответчице по договору найма денежные средства в размере 600 000 рублей, и судебные расходы.

Ответчица А.И.Е., действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына, собственника домовладения, не согласилась с исковыми требованиями истца по первоначальному иску и предъявила встречные исковые требования о взыскании с Трубе Ж.А. денежных средств в качестве задолженности по заключенному сторонами договору найма от 21.04.2021г. в размере 550 000 тысяч рублей.
Предъявляя встречный иск о надлежащем исполнении Трубе Ж.А. принятых на себя обязательств и взыскании с нее денежных средств согласно условий ранее заключенного Договора найма (аренды) жилого дома А.И.Е. действуя от имени несовершеннолетнего сына, указала, что Трубе Ж.А. принятые на себя обязательства не исполнила, более того с целью уклонения от надлежащего исполнения обязательств подала первоначальный иск с надуманными и несоответствующими действительности и материалам дела доводами. Истец по первоначальному иску Трубе Ж.А. не вернула ранее переданное ей имущество; от предложения расторгнуть договор найма (аренды) жилого дома отказалась. В случае предоставления Трубе Ж.А. каких-либо доказательств о возврате ранее арендованного жилого дома и/или расторжении договора найма – заявила о фальсификации и подложности такого рода доказательств. Согласно собственноручно написанному Трубе Ж.А, на последней странице договора Найма (аренды) жилого дома, земельного участка и движимого имущества находящегося в доме и на земельном участке — арендная плата состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.
Трубе Ж.А. не исполнили принятые на себя обязательства и не выплатила денежные суммы в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, указанные в п.п. 5.2.2. и 5.2.3. заключенного Договора. В обоснование встречных исковых требований также указала, что истец по первоначальному иску надуманно указывает в первоначальном иске о том, что арендованный ею дом не имеет кадастрового номера и поэтому по мнению истца по первоначальному иску дом является объектом незавершенного строительства и что якобы она, А.И.Е., по мнению истца по первоначальному иску, скрыла какую-то информацию. Кроме того, ответчица А.И.Е. указала, что истец по первоначальному иску Трубе Ж.А. надуманно полагает, что так как собственником предмета договора является несовершеннолетний сын А.И.Е., — это является основанием для признания договора найма (аренды) жилого дома недействительной (ничтожной) сделкой по мнению истца по первоначальному иску, так как она А.И.Е. является матерью несовершеннолетнего собственника земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Ответчица предъявляя встречные исковые требования также указала, что с исковыми требованиями по первоначальному иску не согласна, так как первоначальный иск основан на надуманных доводах и недобросовестном поведении Трубе Ж.А. В предоставленной в суд истцом по первоначальному иску выписке из ЕГРН на земельный участок указано о нахождении жилого дома на земельном участке. Доводы Трубе Ж.А. надуманны.
Изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам как в отдельности, так и в их совокупности, суд считает первоначальный иск не подлежащий удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, ввиду следующего:
Как установлено в судебном заседании А.И.Е. является законным представителем, матерью несовершеннолетнего А.А.А.04.04.2007г.р., что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о рождении.
Согласно разъяснений данных в п.п. 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» — Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 21.04.2021г. стороны в лице А.И.Е. (Наймодатель) и Трубе (Наниматель) заключили договор найма жилого дома по условиям которого Наймодатель передает Нанимателю за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – жилой дом, находящийся по адресу: г. Сочи ул. Львовская общей площадью кв.м. жилых помещений (комнат) в доме 21. Количество нежилых помещений -1. Дом будет использоваться Арендатором (Трубе Ж.А.) в целях временного проживания, размещения людей, прибывших для отдыха, туризма. (п.1.1. Договора найма).
Нанимателю одновременно с передачей прав временного владения и пользования Домом на весь срок найма передаются право пользования земельным участком на котором расположен Дом (п.1.4. Договора найма (аренды) жилого дома)). В срок не позднее 31.10.2021г. Дом, Земельный участок и имущество должны быть переданы Наймодателем и приняты Нанимателем (п.3.1. Договора найма).
Согласно п.п. 3.2. и 3.3. заключенного Договора найма (аренды) жилого дома Дом был передан по подписанному между Сторонами Акту приема-передачи в котором указывается состояние жилого дома, земельного участка и передаваемого иного имущества (движимого). Согласно п.3.3. С момента подписания Передаточного Акта на Дом, Земельный участок и имущество считаются принятыми Нанимателем (Трубе Ж.А.).
Срок найма устанавливается с 01.05.2021г. по 31.10.2021г. (п.4.1. Договора).
Плата за пользование совместно: Домом, Земельным участком и всем находящимся в нем переданным Нанимателю имуществом за весь срок Найма, указанного в п. 4.1. настоящего Договора, составляет 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей (п.5.1. Договора заключенного Сторонами).
Согласно п. 5.2. – 5.2.4. Договора – Сумма указанная в п. 5.1. настоящего Договора выплачивается путем передачи денежных средств в наличной форме непосредственно в руки Наймодателю с следующем порядке: п.5.2.1. -600 000 шестьсот тысяч рублей (задаток) в день подписания настоящего Договора, при этом стороны определили, что задаток считается невозвратным. Остальные денежные средства согласно условий договора должны были быть переданы: п. 5.2.2. – 275 000 (двести семьдесят пять тысяч) рублей в срок не позднее 15.07.2021г. п. 5.2.3. – 275 000 (двести семьдесят пять тысяч) рублей в срок не позднее 05 августа 2021г. Согласно п. 5.2.4. заключенного Сторонами договора найма (аренды) жилого дома – Передача денежных средств подтверждается расписками Наймодателя.
Согласно п. 7.3. Договора найма (аренды) жилого дома – Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему. п. 7.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются Акт осмотра Жилого Дома, Земельного участка, имущества (приложение № 3); Передаточный Акт Жилого дома, Земельного участка, имущества.
Стороны подписали вышеуказанный Договор (подписи на каждой странице) а также все прилагаемые к Договору документы, в том числе Акт осмотра Жилого дома, земельного участка, имущества. А также Передаточный Акт Жилого дома, земельного участка, имущества. На последней странице заключенного Договора стороны указали, что Задаток переданный 21.04.2021г. считается невозвратным. В случае если закрывается курорт на 2021г. задаток переносится на 2022г.
Судом достоверно установлено, что Стороны фактически исполняли заключенный договор, предмет аренды, жилой дом использовался ответчиком Трубе Ж.А. согласно условий договора, для временного размещения людей, прибывших для отдыха и туризма, то есть сдавался Трубе Ж.А. третьим лицам согласно условий договора найма.
Фактическое поведение сторон полностью подтверждает заключение и исполнение сторонами заключенного договора.
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Подавая первоначальное исковое заявление Трубе Ж.А. указывает в качестве оснований предъявленных требований, что у А.И.Е. отсутствовало право подписания договора найма и предметом договора найма является объект незавершенного строительства, поэтому Трубе Ж.А. полагает, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой.
Однако, доводы истца по первоначальному иску полностью опровергаются материалами дела и установленными обстоятельствами.
А.И.Е. является законным представителем собственника жилого дома, А.А.А. 04.04.2007г.р. и из представленных сторонами выписок ЕГРН следует, что на земельном участке расположен жилой дом, арендованный ранее Трубе Ж.А. вместе со всем движимым имуществом по договору от 21.04.2021г. Трубе Ж.А. передала 21.04.2021г. А.И.Е. в качестве предоплаты, определенной сторонами как невозвратный задаток, денежную сумму в размере 600 000 рублей.
Следующие платежи установленные сторонами по заключенному договору найма дома предоставления Трубе Ж.А. услуг для временного размещения людей, прибывших для отдыха и туризма были определены: 15.07.2021г. в размере 275 000 (двести семьдесят пять тысяч) рублей и не позднее 05 августа 2021г. в размере 275 000 (двести семьдесят пять тысяч) рублей.
Однако свои обязательства по оплате по договору найма жилого дома Трубе Ж.А. не исполнила, что не оспаривается сторонами.
Суд критически относится к доводам Трубе Ж.А. о признании недействительным (ничтожным) договора найма от 21.04.2021г. жилого дома для предоставления Трубе Ж.А. услуг для временного размещения людей, прибывших для отдыха, по причине отсутствия права подписать договор найма А.И.Е., являющейся матерью, законным представителем несовершеннолетнего собственника жилого дома. Также доводы Трубе Ж.А. о наличии объекта незавершенного строительства ничем не подтверждаются и более того опровергаются материалами дела и выписками из ЕГРН в том числе на жилой дом, характеристики и адрес которого стороны указали в заключенном ими договоре найма. Кроме дома было передано в аренду все имеющееся в доме движимое имущество. По этим же причинам заблуждение Трубе Ж.А. в отношении арендованного ею имущества ничем не подтверждается.
Трубе Ж.А. не представила суду ни одного доказательства наличия оснований для признания сделки недействительной по основаниям предусмотренным гражданским законодательством. Также не представила доказательств исполнения ею принятых на себя обязательств по договору найма жилого дома, арендованного ею с целью извлечения прибыли, как указано в договоре для предоставления Трубе Ж.А. услуг для временного размещения людей, прибывших для отдыха.
Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Исходя из положений ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга.
Таким образом, с учетом требований гражданского законодательства, объектом обязательственного правоотношения являются действия обязанного лица или воздержание от совершения определенных действий. В перечень таких действий входит передача имущества, в том числе денежных средств, выполнение работ, оказание услуг и т.д.
В судебном заседании установлено, что 21.04.2021г. между первоначальным истцом Трубе Ж.А. и ответчицей А.И.Е. заключен договор найма жилого дома, характеристики и адрес которого полностью совпадает с данными выписки из ЕГРН о праве собственности несовершеннолетнего сына ответчицы А.И.Е. А.А.А. 04.04.2007г.р.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Трубе Ж.А., не осуществила оплату в установленном порядке, количестве, сроках, тем самым нарушила установленные договором сроки и условия внесения арендной платы.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Так, судом установлено, что ответчик арендную плату в срок не внес, что свидетельствует об образовании задолженности в сумме 550 000 рублей.
Суд не вправе выходить за пределы предъявленных требований, истец по встречному иску не предъявляет требований о взыскании денежных средств сверх пределов условий и срока договора найма.
Таким образом, суд считает заявленные встречные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований, доводов сторон и представленных суду доказательств.
Руководствуясь статьями 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Трубе Жанны Адольфовны к А.И.Е. о признании договора найма б/н от 21.04.2021 года заключенного между А.И.Е. и Требе Жанной Адольфовной недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания денежной суммы в размере 600 000 рублей отказать.
Встречные исковые требования А.И.Е. действующей в том числе в интересах несовершеннолетнего А.А.А. 04.04.2007года рождения удовлетворить.
Взыскать с Трубе Жанны Адольфовны в пользу А.И.Е. действующей в интересах несовершеннолетнего А.А.А. 04.04.2021г. денежные средства по договору найма от 21.04.2021г. в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей;

Мотивированное решение суда изготовлено 05 апреля 2022 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течении месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд г. Сочи.
Судья Лазаревского районного суда г. Сочи Н.И. Трухан

Оставить комментарий

Выш Email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *