К адвокату по земельно-имущественным отношениям и оформлению прав на недвижимость по г. Сочи Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов обратилась гражданка А. с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе оформления права на земельный участок, на котором расположено зарегистрированный на праве собственности жилой дом.
Адвокат произвел требуемые в таких ситуациях действия, однако Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Адлерский район) незаконно приостановило действия по кадастровому учету жилого дома.
Адвокат многократно обращался от имени обратившейся гражданки, и составлял жалобы на действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Адлерского района), следующего содержания:
Я на основании наследственных документов являюсь собственником дома с кадастровым номером… по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский с. Черешня ул. Выселковская. Жилой дом принадлежащий мне на праве собственности, расположен на земельном участке с кадастровым номером….
Мое Право на земельный участок под названным домом не зарегистрировано (не оформлено). Ранее я обратилась в Росреестр г. Сочи с заявлением об изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной регистрации прав, с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету в отношении здания, вышеуказанного жилого дома с кадастровым номером….
Уведомлением от 22.02.2022г. (копию прилагаю), государственная регистрация кадастрового учета здания приостановлена. В качестве причины указано, что мое право на землю не зарегистрировано, поэтому принадлежащий мне на праве собственности дом не может быть поставлен на кадастровый учет.
Также в качестве причины указан п. 5 ст. 1 ЗК РФ закрепляющий единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
С УВЕДОМЛЕНИЕМ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА НЕВОЗМОЖНО СОГЛАСИТЬСЯ, ПРИЧИНЫ НОСЯТ НАДУМАННЫЙ ХАРАКТЕР, С ЦЕЛЬЮ СОЗДАТЬ ПРЕПЯТСТВИЯ И ВОЛОКИТУ В НАДЛЕЖАЩЕМ ОФОРМЛЕНИИ ДОКУМЕНТОВ. ПО ТЕМ ЖЕ ПРИЧИНАМ НЕВОЗМОЖНО СОГЛАСИТЬСЯ СО ССЫЛКОЙ НА П.5 Ч.1 СТ. 26 ФЗ №218 «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ».
ПРОШУ ПРЕСЕЧЬ НЕЗАКОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ СОЗДАЮЩИЕ НЕЗАКОННЫЕ И НАДУМАННЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЖИЛОГО ДОМА ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО МНЕ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ. ПРОИЗВЕСТИ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ В СООТВЕТСТВИИ С ПОДАННЫМ В МОИХ ИНТЕРЕСАХ ЗАЯВЛЕНИЕМ.
Вышеуказанное обращение было направлено Вами в Управление Росреестра Краснодарского края (письмо от 18.03.2022г. № 14-02410/22@ копию прилагаю).
Вопреки доводам изложенным в вышеуказанной жалобе, письмом Адлерского отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 04.04.2022г. я была уведомлена, что мне нужно предоставить государственному регистратору дополнительные документы о документах наследодателя на земельный участок на котором расположен принадлежащий мне на праве собственности (по наследству) жилой дом. (копию прилагаю).
После чего мой представитель подал дополнительные документы с приложением выписки из похозяйственной книги на земельный участок наследодателя (копию описи в сдаче документов от 01.04.2022г. и выписки из похозяйственной книги прилагаю).
Вопреки вышеизложенному письмом от 13.05.2022г. Адлерский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю (копию прилагаю) указал, что с учетом заявления о принятии дополнительных документов, причины указанные в Уведомлении о приостановлении не устранены.
С указанными доводами согласиться невозможно по тем же причинам, что указывались мною в вышеуказанной (первой) жалобе направленной ранее Вам.
Вопреки изложенному, причины носят надуманный характер, с целью создать препятствия и волокиту в надлежащем оформлении документов. По тем жде причинам невозможно согласиться со ссылкой на п.5 ч.1 ст. 26 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
После подачи мною Вам вышеизложенной жалобы, Вы письмом от 02.06.2022г. № 14-04976/22@ (копию прилагаю) направили вышеизложенное (повторное) обращение в Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. Указали, что управлению необходимо предметно разобраться в изложенных в обращении обстоятельствах, о результатах рассмотрения и принятых мерах необходимо сообщить заявителю в срок до 28.06.2022г.
Письмом от 28.06.2022г. мне в очередной раз отказано в изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной регистрации прав, в удовлетворении заявления об осуществлении действий по государственному кадастровому учету в отношении здания, жилого дома с кадастровым номером….
При этом дополнительно сообщено, что в связи с истечением срока приостановления по заявлению «КУВД-001/2022-5754707 от 15.02.2022г. государственным регистратором прав было принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ.
При этом дата решения отказа в осуществлении государственного кадастрового учета не указана.
С такими действиями Управления Росреестра по Краснодарскому краю невозможно согласиться. Указанные действия направлены на отстаивание незаконных действий государственного регистратора. Направлены на Создание волокиты, с целью сделать безрезультатным многократные обращения в адрес Центрального аппарата Росреестра Российской Федерации.
Определение возможности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав государственным регистратором самостоятельно — не означает законность произвольных действий не соответствующих закону.
ПРОШУ:
ПРЕСЕЧЬ НЕЗАКОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ СОЗДАЮЩИЕ НЕЗАКОННЫЕ И НАДУМАННЫЕ ПРЕПЯТСТВИЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЖИЛОГО ДОМА ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО МНЕ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ. ПРЕДПРИНЯТЬ ВСЕ НЕОБХОДИМЫЕ ДЕЙСТВИЯ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ И С ПОДАННЫМ В МОИХ ИНТЕРЕСАХ ЗАЯВЛЕНИЕМ.
Обращаю Ваше внимание, что при звонке моему представителю о чем указывается в ответе – ему только лишь было предложено представить документ на земельный участок. Об ином речи не было.
После многократных обращений с жалобами, Центральный аппарат Росреестра России отреагировал на жалобу, указав следующее:
Уважаемая А.Т.О.!
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев Ваше обращение от 29.06.2022 (вх. от 04.07.2022 № ОГ-15636/22), сообщает.
В Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) содержатся сведения о здании (жилом доме) с кадастровым номером … площадью…кв.м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, с. Черешня, ул. Выселковская, (далее — Здание), на которое зарегистрировано Ваше право собственности.
Как доложило Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее — Управление):
по Вашему заявлению от 15.02.2022 о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с уточнением сведений ЕГРН о площади, количестве этажей, местоположении контура Здания в границах земельного участка с кадастровым номером… Управлением были приняты решения от 22.02.2022, от 04.04.2022 о приостановлении/неустранении причин приостановления учетных действий на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон №218-ФЗ), поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета (а именно, документы, подтверждающие Ваше право собственности на указанный земельный участок);
в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, послуживших основанием для принятия решений о приостановлении, 23.05.2022 в осуществлении учетных действий в отношении Здания было отказано на основании части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ;
Управлением в Ваш адрес направлялись письма от 04.04.2022 № 40-1097/22, от 13.05.2022 № 40-016626/22, от 28.06.2022 № 15-031538/22 (далее — Письма), содержащие позицию Управления относительно правомерности принятых им решений, также данная информация была доведена до Вашего представителя посредством телефонной связи;
18.07.2022 в рамках проведения работ по верификации и гармонизации данных об объектах недвижимости в ЕГРН были внесены сведения о расположении Здания в границах земельного участка с кадастровым номером….
В этой связи отмечаем следующее.
Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.
Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав регламентируется статьей 26 Закона № 218-ФЗ. Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.
При этом действующим законодательством не предусмотрено представление при изменении характеристик объекта недвижимости, в том числе уточнении местоположения контура здания в границах земельного участка, документов, подтверждающих право собственности на такой земельный участок.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации) направлен на исключение случаев отчуждения земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости разным лицам, и, учитывая положения главы 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику объекта недвижимости совершить в отношении этого объекта недвижимости действия, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с пунктом 1 протокола Росреестра от 08.04.2022 № ТГ/016-ПР/22 по вопросу снижения доли приостановлений учетно-регистрационных действий, сокращения сроков учетно-регистрационных действий (далее — Протокол) территориальным органам Росреестра, Госкомрегистру, Севреестру было поручено выносить все жалобы и обращения, связанные с принятыми решениями о приостановлении учетно-регистрационных действий (несогласием с такими решениями) на рассмотрение советами по рассмотрению вопросов, возникающих в практике осуществления учетно-регистрационной деятельности (далее — Советы); при этом срок рассмотрения таких жалоб/обращений Советами не должен превышать 3-5 дней с момента их поступления в орган регистрации прав (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской областях, Краснодарском крае — 7 — 10 дней). Кроме того, срок их рассмотрения не должен превышать сроки осуществления учетно-регистрационных действий, речь о которых идет в таких жалобах/обращениях.
Учитывая изложенное, Управлению необходимо:
представить пояснения о неисполнении вышеуказанного пункта Протокола; провести проверку по факту принятия решений о приостановлении/отказе в осуществлении учетных действий по заявлению от 15.02.2022, речь о котором идет в письме, а также направления заявителю и в Росреестр писем, не основанных на нормах действующего законодательства;
организовать взаимодействие с заявителем (личный прием), в ходе которого дать предметные пояснения (алгоритм действий) по разрешению сложившейся ситуации;
о результатах доложить в Росреестр в срок до 15.08.2022.
Заместитель начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета.
Таким образом, адвокату по земельно-имущественным отношениям, специализирующемся на оформлении прав на недвижимое имущество на территории города Сочи удалось добиться признания незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Адлерского района) и добиться производства учета изменений кадастрового учета жилого дома.