Вышестоящий суд встал на сторону гражданина при разногласиях в стоимости выкупа земельного участка




Вышестоящий суд, при отмене ранее принятых судебных актов, встал на сторону гражданина в споре с Департаментом Имущественных Отношений администрации города Сочи указав, что выкупная стоимость земельного участка исчисляется с кадастровой стоимости земельного участка, которая была указана в момент подачи заявления гражданином заявления о выкупе земельного участка. 
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в сторону увеличения, после подачи заявления о выкупе земельного участка не имеет правового значения.   
Кассационная инстанция вышестоящего суда, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску гражданина К. к Департаменту Имущественных Отношений администрации города Сочи об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, на решение гражданина К. на решение районного суда   г. Сочи и определение апелляционной инстанции (судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда), установила: 
Гражданин К. обратился в суд с вышеуказанным иском к Департаменту Имущественных Отношений администрации города Сочи указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49…, площадью…, расположенным по адресу: г. Сочи,…На арендуемом земельном участке, расположены принадлежащие гражданину К. на праве собственности объекты недвижимого имущества.   
Решением Центрального районного суда г. Сочи, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе гражданином К., поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции для отмены состоявшихся судебных постановлений.
Определением судьи кассационной инстанции кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебное заседание суда кассационной инстанции. 
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда в кассационном порядке. 
При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривалось сторонами, что гражданин К. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49…, площадью …, кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, … На арендуемом земельном участке располагаются принадлежащие гражданину К. на праве собственности объекты недвижимости – нежилые и жилые здания. Решением Краевого суда Краснодарского края кадастровая стоимость арендуемого гражданином К. земельного участка установлена в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей. 
10.11.2015 г. гражданин К. обратился в Департамент Имущественных Отношений администрации г. Сочи Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка,
находящегося в муниципальной собственности, на котором располагаются принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. 
14.01.2016 г. Департамент Имущественных Отношений администрации города Сочи направил гражданину К. проект договора купли-продажи земельного участка от 10.10.2016г. №…, проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от …, №…,  заявителю предложено произвести оплату согласно п. ..., договора в размере 3 260 228 рублей в течение 7 рабочих дней с даты получения договора и в тридцатидневный срок со дня получения уведомления подписать проект договора купли-продажи, проект дополнительного соглашения и направить в департамент имущественных отношений администрации города Сочи. 
Не согласившись с расчётом цены выкупа земельного участка исходя из размера кадастровой стоимости 26 412 875 руб., гражданин К. обратился в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с заявлением с просьбой внести изменения в проект договора купли-продажи …, находящегося в муниципальной собственности земельного участка в части расчета выкупной стоимости земельного участка, поскольку на момент обращения его с заявлением в ГКН содержались сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере... (меньшем, чем в настоящее время), информация о кадастровой стоимости земельного участка в размере …, (большем размере) являлась неактуальной и в ГКН не содержалась на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, собственником зданий, сооружений расположенных на данном земельном участке. 
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи проинформировал о рассмотрении указанного обращения по вопросу перерасчёта выкупной стоимости земельного участка и сообщил, что с 1 января 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере..., в связи с чем направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка от 14.01.2016г. №…, проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от…..
Корнееву О.Ю. предложено произвести оплату согласно п. …, договора в размере ……, в течение 7 рабочих дней с даты получения договора и в тридцатидневный срок со дня получения уведомления подписать проект договора купли-продажи, проект дополнительного соглашения и направить в департамент. 
Не согласившись с расчётом цены выкупа земельного участка и выкупной ценой, гражданин К. 27.02.2016 г. сопроводительным письмом направил в департамент проект договора купли-продажи № …, находящегося в муниципальной собственности земельного участка от …,  вместе с протоколом разногласий к проекту договора от …., и протоколом согласования разногласий от …. года, 29.02.2016 г. гражданином К. получен ответ от 24.02.2016 г., об отклонении протокола разногласий, так как на момент принятия решения о заключении договора купли-продажи земельного участка кадастровая
стоимость земельного участка составляла …., (большую кадастровую стоимость). 
Разрешая спор, суд указал, что в силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом принцип свободы договора не позволяет определять условия договора с нарушением требований закона (ст. 422 ГК РФ). Таким образом, суд сделал вывод, что в случае, если возникшие у сторон при заключении публичного договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент вынесения решения суда.
Поскольку разногласия переданы на рассмотрение суда, то при урегулировании разногласий необходимо применять кадастровую стоимость земельного участка, действующую в настоящее время. В настоя ее время действительная кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет … (гораздо большую чем при обращении гражданина К.),  что ответчиком не оспорено.
При этом суд счёл необоснованной ссылку истца на решение Краснодарского краевого суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере ..., (меньшая кадастровая стоимость), 
поскольку на дату принятия данного решения между гражданином К. и департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ещё не возникли разногласия относительно кадастровой стоимости земельного участка при заключении договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, с чем согласилась апелляционная инстанция Краснодарского краевого суда. 
Судебная коллегия суда кассационной инстанции нашла, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.
Согласно п. 5 ст. 392 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
Из положений п. 5 ст. 39.17 названного кодекса следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39 указанного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.
Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.
Как предусмотрено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно подп. 3 п. 2 ст. 394 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской
Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 394 указанного выше кодекса).
Ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нём строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. 
Это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, указавшими, что выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из его кадастровой стоимости на момент принятия судом решения, устанавливающего размер такой цены Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 названного кодекса). 
В силу ч. 4 ст. 198 названного кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном
соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из  установленных фактов (п. 3 названного постановления Пленума).
При рассмотрении дела в обоснование заявленных требований гражданин К. ссылался на то, что цена выкупаемого им земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе этого земельного участка, а не на более поздний момент.
Однако в нарушение приведённых выше норм процессуального закона и акта их толкования обжалуемые судебные постановления не содержат каких- либо выводов по вопросу о порядке определения цены выкупаемого земельного участка и ссылок на законы или иные нормативные акты, устанавливающие такой порядок. 
Формально сославшись на ст. 421, 422, 445, и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения гражданско-правовых договоров, суды первой и апелляционной инстанций не определили закон, в соответствии с которым определяется цена выкупаемого земельного участка, и не применили нормы этого закона к правоотношениям сторон.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления не отвечают требованиям законности и обоснованности.
Допущенные судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость  соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, суд кассационной инстанции определил: 
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда Краснодарского края отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

(примечание): При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, с учетом указаний на нарушение норм материального права, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования гражданина К. Выкупная стоимость земельного участка, рассчитана с меньшей кадастровой стоимости земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключен, право собственности на ранее арендуемый участок зарегистрировано. 


Последние новости

Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…