Мы Помогаем! Как вернуть задаток переданный продавцу квартиры, если сделка купли-продажи не состоялась?!




К адвокату по гражданским делам и спорам с недвижимым имуществом обратился гражданин Б. с просьбой об оказании юридической помощи в споре с продавцом квартиры. 
При личной беседе адвокату стало известно о том, что 20.09.2018 г. между гражданином, обратившимся к адвокату по гражданским делам, специализирующемся на спорах по недвижимости, и владельцем квартиры был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее предварительный договор).  Предметом Предварительного договора являлась – квартира, находящаяся в городе Сочи, Центральный район.
Согласно п. 3 Предварительного Договора - Квартира была оценена в сумме около двух миллионов рублей.
Согласно п. 2 Предварительного Договора – стороны предварительного договора договорились, что основной Договор будет заключен не позднее 10 октября 2018г. 
  Согласно п. 4 Предварительного Договора в обеспечение исполнения обязательств купить квартиру, покупатель, передал продавцу, денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. 
Указанные денежные средства были переданы продавцу квартиры в качестве задатка. 
Согласно п. 9 Предварительного Договора – Если продавец не исполнит свои обязательства, предусмотренные Предварительным Договором купли-продажи, заключенным между Сторонами, продавец уплачивает покупателю двойную сумму задатка. 
Передача покупателем задатка в размере 100 000 (сто тысяч) рублей – подтверждается распиской, написанной продавцом квартиры собственноручно. 
До наступления срока заключения Основного Договора, т.е. 10.10.2018г. продавец квартиры перестала отвечать на звонки, уклоняться от обсуждения технических и иных деталей сделки, что вынудило покупателя направить продавцу телеграмму с уведомлением о необходимости исполнения продавцом квартиры условий Предварительного Договора.  
Однако! Продавец квартиры уклонилась от исполнения принятых ею обязательств, о чем свидетельствовало в том, числе ее поведение до наступления срока заключения основного договора купли-продажи квартиры, то есть 10.10.2018г.   
10.10.2018г. покупатель направил продавцу срочную телеграмму, с копией и уведомлением о вручении с напоминаем о необходимости явки для заключения договора купли-продажи, согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 20.09.2018г., что подтверждается заверенной копией телеграммы. 
В последующем, продавец квартиры, являясь юридически грамотным человеком, с  целью уклонения от гражданско-правовой ответственности направила покупателю по месту регистрации постоянного жительства телеграмму о том, что готова заключить с покупателем основной договор купли-продажи 15.10.2018г. 
Учитывая поведение продавца квартиры до направления ей покупателем квартиры телеграммы, покупатель 15.10.2018г. потребовал от продавца квартиры, чтобы до заключения нового договора купли-продажи квартиры, был расторгнут ранее заключенный предварительный договор, так как согласно  п 6. Ст. 429 ГК РФ - Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 
При этом покупатель квартиры предложил продавцу вернуть задаток не в двойном ответила отказом.  
Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, продавец квартиры ещё не была собственником квартиры, так как согласно выписки ЕГРН квартира была зарегистрирована за ответчицей только лишь 24.09.2018г., а предварительный договор был заключен 20.09.2018г. 
Также следует отметить, что покупатель квартиры первоначально хотел приобрести квартиру на кредитные денежные средства (в ипотеку), для того, чтобы не использовать личные денежные сбережения и/или не занимать у кого-либо из знакомых денежные средства, но в процессе оформления документов в ПАО «Сбербанк России» выяснилось, что в продаваемой квартире продавца квартиры произведена самовольная перепланировка и переоборудование (самовольно возведен санузел, произведено переоборудование), площадь продаваемой квартиры изменена). Перепланировка и переоборудование квартиры требует значительных затрат на оформление документов, а также явилось препятствием для предоставление кредитным учреждением ипотеки на покупку именно этой квартиры.   
  
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен (п.6 ст. 429 ГК РФ).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. 
Таким образом, Задаток имеет обеспечительную функцию, и ответчица как сторона не исполнившая свои обязательства, обязана мне вернуть полученный ею от меня задаток в двойном размере. 
Однако продавцом квартиры денежные средства покупателю не были возвращены. Направленная покупателем продавцу квартиры претензия заказным письмом с описью проигнорирована. 
В соответствии с п.5. ст.1 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 - Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Ввиду изложенного, до регистрации права собственности, т.е. 24.09.2018г.,  продавец квартиры не была вправе заключать предварительный договор купли-продажи квартиры (заключенный 20.10.2018г.) и выступать в предварительном договоре в качестве продавца квартиры.   
Решением Центрального районного суда г. Сочи в удовлетворении предъявленных требований было отказано. При этом суд не разрешил предъявленное требование. Покупатель квартиры предъявил основное требование «Взыскать сумму переданного задатка в двойном размере», Центральный районный суд г. Сочи в резолютивной части оставил без удовлетворения предъявленное требование «О взыскании задатка». 
Адвокат по гражданским делам, специализирующийся на спорах с недвижимым имуществом и сделок с ним, подготовил и направил апелляционную жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи. В апелляционной жалобе было указано, что с принятым решением Центрального районного суда г. Сочи невозможно согласиться, ввиду того, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, некоторые обстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом – не доказаны, - что привело к несоответствию выводам суда, изложенным в оспариваемом решении, обстоятельствам дела; суд не применил закон, подлежащий применению.
Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ – при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. 
Адвокат по гражданским делам в апелляционной жалобе также указал, что согласно вышеизложенного - суду следовало удовлетворить предъявленные требования как минимум в части, и взыскать переданный задаток. 
В соответствии с п.2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 
Ответчицей (продавцом квартиры) не отрицался факт неявки в назначенную дату в МФЦ г. Сочи для заключения основного договора. Кроме того, истцом представлены доказательства (переписка с ответчицей) свидетельствующая об отказе ответчицы от заключения договора купли-продажи. Также представлена телеграмма в адрес ответчицы и талон очереди МФЦ г. Сочи. Указанное, подтверждает доводы истца (покупателя квартиры) о недобросовестном поведении продавца квартиры, Но! оставлены без внимания судом. 
Также в апелляционной жалобе было указано, что если даже если у суда возникли сомнения о наличии денежных средств у истца, суду следовало применить положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, согласно которому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 
По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным деянием. 
Оставляя требование о взыскании задатка без удовлетворения Центральный районный суд, вопреки доводам истца (покупателя квартиры), материалам дела и представленным доказательствам, возложил на покупателя квартиры негативные последствия, фактически (и бездоказательно) признав его виновным в незаключении основного договора и возложении на меня негативных последствий, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ (вопреки изложенным доводам, подтверждающимися материалами дела, о виновности ответчицы (продавца квартиры) в незаключении основного договора купли-продажи квартиры). 
Адвокат в апелляционной жалобе также указал, что противоречат закону  доводы суда о том, что даже при отсутствии регистрации права, ответчица имела право заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Ответчица на момент заключения предварительного договора имела в наличии только лишь свидетельство о праве на наследство, что не подменяет собою регистрацию права в ЕГРН и как следствие, указанное не давало ответчице право распоряжаться квартирой. 
Определением апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда, вышеизложенное решение Центрального районного суда г. Сочи отменено. Принято новое решение об удовлетворении предъявленных требований. Судебное дело закрыто! Адвокат по гражданским делам исполнил принятые на себя обязательства по оказанию квалифицированной юридической помощи покупателю квартиры, передавшему задаток недобросовестному продавцу квартиры. 
В настоящее время исполнительный лист предъявлен для принудительного взыскания денежных средств с «такого» продавца квартиры.


Последние новости

Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…