Мы Помогаем! Администрация города Сочи обязана за свой счет оформлять земельные участки под многоквартирными домами по границам фактического пользования!




К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и спорах обратилась собственница многоквартирного дома с просьбой об оказании юридической помощи в споре с администрацией города Сочи, которая фактически отказывается выполнять требования закона – оформить земельный участок под многоквартирным домом. 
После заключения соответствующего соглашения и выдачи доверенности, адвокат по земельно-имущественным делам провел необходимую досудебную работу. Администрация города Сочи отказала в формировании за счет бюджета администрации Сочи земельного участка под многоквартирным домом. 
Адвокатом по гражданским делам был составлен и подан в суд административный иск о признании незаконным решения администрации города Сочи выраженного в соответствующем письме и возложении обязанности на администрацию города Сочи устранить допущенные оспариваемым решением нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома по формированию под многоквартирным домом земельного участка и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины и услуг юридического характера. 
Решением одного из районных судов города Сочи, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда в удовлетворении административного искового заявления отказано. 
После возвращения дела из Краснодарского краевого суда, адвокат по гражданским делам сформировал и направил в суд кассационной инстанции (г. Краснодар) кассационную жалобу с просьбой об отмене принятых судебных актов, ссылаясь на нарушения норм материального права. 
Суд кассационной инстанции отменяя принятые судебные акты указал: 
Отказывая в удовлетворении административного иска, суды Краснодарского края исходили из того, что в силу подп. 4 п. 3 ст. 113 ЗК РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Администрация города Сочи осуществляет полномочия по формированию земельного участка под многоквартирными домами на основании проектов межевания территории, которые в границах г. Сочи разрабатываются Департаментом архитектуры г. Сочи. Поскольку проект межевания территории под многоквартирным  домом на дату рассмотрения дела в суде не разработан, суды Краснодарского края пришли к выводам, что оснований для удовлетворения административного иска не имеется. 
Однако! Суд кассационной инстанции (г. Краснодар) не согласился с выводами судом Краснодарского края и указал, что судами не учтено следующее: 
Согласно п. 4 ч.1 ст. 34 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 
Конституционный Суд России, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ), в постановлении от 28.05.2010г. № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», частей 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п.3 ст.3 и п.5 ст.36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч.1 и 2 ст. 36 ЗК РФ), а в статье 16 Фз от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» - специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен. 
Из частей 2-5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. 
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В данном случае собственник жилого помещения в многоквартирном доме как законный владелец земельного участка, на котором расположен данный  дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать устранения всяких нарушений прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
На основании части 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении № 12-П, формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, следовательно, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. 
Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Администрация города Сочи осуществляет функции по управлению федеральным имуществом, в том числе по оказанию муниципальных услуг, и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений. В частности, администрация города Сочи  осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации решения об образовании земельных участков. 
Администрация города Сочи осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими органами государственной и муниципальной власти. 
Проект межевания относится к документации по планировке территории, решение о подготовке которой, по общим правилам, принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 2 части 4 статьи 41, часть 1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Согласно части 1 статьи 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4 и 5 статьи 45 Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.
Следовательно, именно на административном ответчике – администрации города Сочи лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом, при этом отсутствие утвержденного проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка, поскольку администрация города Сочи вправе инициировать вопрос о разработке проекта межевания уполномоченным органом.
Таким образом, судами допущено существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела, без устранения которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, что служит основанием для отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. В последующем было принято соответствующее закону судебное решение и в настоящее время процесс оформления (формирования) земельного участка под многоквартирным домом в г. Сочи завершен.


Последние новости

Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…