Большая победа! Краевой суд отменил решение суда первой инстанции и вернул квартиру собственникам





В Нашу юридическую организацию обратились Дегтерева Прасковья Петровна и Дегтерева Надежда Васильевна с просьбой об оказании юридической помощи по вопросу отмены решения Центрального районного суда г. Сочи, признания недействительным договора купли-продажи квартиры, и внесения изменений в ЕГРН. 

Решением Центрального районного суда города Сочи от 18.11.2016 г. исковые требования Петровой М.В. к Дегтеревой П.П., Дегтеревой Н.В. удовлетворены в полном объеме:
- Дегтерева П.П. и Дегтерева Н.В. признаны утратившими права пользования квартирой №39 дома №22 по улице Макаренко Центрального района города Сочи;
- Дегтерева П.П. и Дегтерева Н.В. выселены из квартиры №39 дома №22 по улице Макаренко Центрального района города Сочи;
- отдел полиции по вопросам миграции (Центральный район) УВД по г. Сочи обязан снять Дегтереву П.П. и Дегтереву Н.В. с регистрационного учета по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, дом №22, квартира №39;
- в удовлетворении искового заявления Дегтеревой П.П. и Дегтеревой Н.В. к Петровой М.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании записей ЕГРП на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения – отказано.
Считаем решение суда незаконным и необоснованным – ввиду 
а) недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 2 ч.1 ст. 330 ГПК РФ);
б) несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ);
   в) неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
г) неправильного применения норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ). 
Неправильное применение норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) выразилось в следующем: суд первой инстанции не применил к требованиям Петровой М.В. о выселении Дегтеревых П.П. и Н.В. ст. 222 ГПК РФ – в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обращении истца Петровой М.В. к ответчикам Дегтеревым П.П. и Н.В. с требованием о выселении и установлении им срока для добровольного выселения, соответственно, иск Петровой М.В. о выселении Дегтеревых П.П. и Н.В. предъявлен без соблюдения установленного ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ досудебного порядка урегулирования спора.
Считаем, что при таких обстоятельствах решение Центрального районного суда г. Сочи от 22.11.2016 г. в части удовлетворения исковых требований Петровой М.В. о выселении Дегтеревых П.П. и Н.В. и снятии их с регистрационного учета по месту жительства подлежит отмене, с принятием в этой части нового решения об оставлении исковых требований Петровой М.В. о выселении Дегтеревых П.П. и Н.В. без рассмотрения.
Текст решения суда первой инстанции вообще не содержит каких-либо сведений об исследовании представленных Дегтеревыми П.П. и Н.В. доказательств. Обстоятельства, имеющие существенное значение для квалификации правоотношения сторон, в нарушение требований ч. 4 ст. 67, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ оценки судебных инстанций не получили.
Судом не приняты во внимание следующее обстоятельства.
 Фактическая передача спорной квартиры от Косенко Д.А. к истцу Петровой М.В. произведена никогда не была, что подтверждается нахождением спорной квартиры во владении Дегтеревых П.П. и Н.В. 
Косенко Д.А. (покупатель по первой сделке) по настоящее время не исполнил своих обязательств по фактической передаче спорной квартиры Петровой М.В. (покупатель по второй сделке). Сам Косенко Д.А. также никогда не вступали во владение спорным жилым помещением, соответственно, ни Косенко Д.А., ни Петрова М.В. не стали законными владельцами спорного имущества.
По настоящее время Дегтеревы П.П. и Н.В. проживают в спорной квартире, с моменты подписания договора купли-продажи от 23.03.2015 г. продолжают нести расходы по содержанию общего имущества дома, расходы по оплате коммунальных услуг, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг, что подтверждается представленными в материалы дела актами от 29 апреля 2016 г. и 12 мая 2016 г., из содержания которых четко явствует, что в фактическое владение спорной квартирой Петрова М.В. никогда не вступала, что, Косенко Д.А. никогда не производил передачу спорной квартиры в порядке, предусмотренном ст. 224 ГК РФ.
 «Договор купли-продажи, содержащий условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи, не служит доказательством передачи недвижимости покупателю, если представлены данные о нахождении ее во владении продавца»  – данная позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу № А32-1019/2010 г., Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 № 15АП-10011/2010 г.; Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 N 15АП-10011/2010 по делу № А32-1019/2010 г., решение Арбитражного суда Краснодарского края от 8.04.2010 по делу № А32-1017/2010 г.
Судом не дана правовая оценка объяснениям Кокшарова Александра Олеговича от 09.10.2015 года, полученным оперативным уполномоченным отдела уголовного розыска пункта полиции (мкр. Макаренко) УВД по г. Сочи капитаном полиции Петриченко В.А. в ходе проверки по КУСП №30882 от 29.09.2015 года по заявлению Дегтеревой Н.В. и объяснениям риелтора Казачьяна Тиграна Львовича, отобранным старшим участковым уполномоченным пункта полиции микрорайона Макаренко УВД по г. Сочи майором полиции Абитовым Ахмадом Владимировичем в ходе проведения проверки по заявлению Дегтеревой Н.В. в отношении Казачьян Т.Л., зарегистрированному в КУСП №37576 от 03 декабря 2015 г.
 - Из объяснений гр. Кокшарова Александра Олеговича однозначно следует, что Кокшаров А.О. передал Дегтеревой Н.В. денежные средства в размере 670 000 (Шестьсот семьдесят тысяч) рублей, а в счет оплаты оставшихся 2 330 000 (Два миллиона триста тридцать тысяч) рублей Кокшаров А. О. принял на себя обязательства предоставить Дегтеревой Н.В. и Дегтеревой П.П. жилье эквивалентной стоимости 2 330 000 (Два миллиона триста тридцать тысяч) рублей.
Из объяснений риелтора Казачьяна Тиграна Львовича также следует, что Кокшаров Александр Олегович поручил риелтору Казачьяну Тиграну Львовичу показать Дегтеревым П.П. и Н.В. жилье по ул. Пасечная в г. Сочи, эквивалентное по стоимости сумме, невыплаченной в пользу Дегтеревых П.П. и Н.В. по спорному договору купли-продажи.
Как следует из объяснений стороны истцов Дегтеревой П.П. и Дегтеревой Н.В., письменных объяснений Кокшарова А.О., данных в ходе проведения проверки по КУСП №30882 от 29.09.2015 г., о том, что он выдал Дегтеревым П.П. и Н.В. денежную сумму в размере 670 000 (Шестьсот семьдесят тысяч) рублей, а на оставшуюся сумму 2 330 000 (Два миллиона триста тридцать тысяч) рублей обязуется предоставить Дегтеревым П.П. и Н.В. жилье, письменных объяснений Казачьян Т.Л., данных в ходе проверки по КУСП №37576 от 03.12.2015 г., а также из сведений, которые готов пояснить суду заявленный нами свидетель Данильченко Т.П., - Дегтеревы П.П. и Н.В. были умышленно введены в заблуждение группой лиц относительно природы сделки:
- так, подписывая договор купли-продажи 06.03.2015 от своего имени и от имени своей матери,  Дегтерева Н.В., была заверена, что оформляет договор залога спорной квартиры, одновременно Дегтеревой Н.В. была написана расписка в получении денежных средств в размере 600 000 рублей – данные пояснения согласуются с пояснениями Кокшарова А.О., Казачьян Т.Л., а также подтверждаются действиями по предоставлению Дегтеревым П.П. и Н.В. жилых помещений на ул. Пасечной и переулке Теневом.
Как было уже сказано, Дегтерева Н.В. получила 06.03.2015 года денежные средства в размере 600 000 рублей, подписанные документы в отношении квартиры считала договором залога.
Но, государственная регистрация сделки от 06.03.2015 года была приостановлена, так как доверенность, по которой Дегтерева Н.В. подписывала, как она считала, договор залога, от имени своей матери Дегтеревой П.П., - не содержала полномочий по распоряжению квартирой.
Кокшаров А.О., понимая, что деньги в размере 600 000 рублей переданы, а права на квартиру перевести ему на Косенко Д.А. не удалось, решил продолжить действовать обманным способом с целью обращения квартиры в собственность Косенко Д.А., проживающего, якобы, за пределами РФ, а именно – сообщил Дегтеревым П.П. и Н.В., что у них неправильно оформлен договор приватизации, и что, как следствие неправильного оформления договора приватизации, Дегтеревым П.П. и Н.В. могут грозить суды, их могут «посадить в тюрьму», что необходимо исправлять дефекты договора приватизации. 
23.03.2016 года Дегтеревы П.П. и Н.В. подписывали документы, полностью доверяя Кокшарову А.О., Зуко Н.В., которые контролировали сдачу документов на регистрацию. Дегтеревы П.П. и Н.В. верили, что вносят изменения в договор приватизации.
Таким образом, из совокупности действий и объяснений Кокшарова А.О., пояснений Казачьян Т.Л., объяснений истцов Дегтеревых П.П. и Н.В. следует, что Дегтеревы П.П. и Н.В. были умышленно введены в заблуждение относительно природы совершаемой ими сделки, т. е. обмануты.
Решение Дегтеревых П.П. и Н.В. поставить подписи на документах 23.03.2015 г. – есть следствие того, что они действовали под влиянием обмана – умышленно были введены в заблуждение относительно природы сделки, доверяли Кокшарову А.О., полагали, что корректируют договор приватизации. Стороны договора от 23.03.2015 года (Дегтеревы П.П. и Н.В., Косенко Д.А. в лице Кокшарова А.О.) не совершали никаких фактических действий, направленных на создание последствий, характерных для исполнения договора купли-продажи.
Судом первой инстанции не выяснена действительная воля покупателя по первой сделке от 23.03.2015 года, так как ни Косенко Д.А., ни его представитель по сделке Кокшаров А.О. никогда в судебных заседаниях при рассмотрения дела участия не принимали.
Фактическая передача квартиры никогда не производилась Дегтеревыми П.П. и Н.В. кому-либо, о чем свидетельствуют акты соседей дома №22 по ул. Макаренко г. Сочи от  05.07.2016 г. и 19.09.2016 г. 
За весь юридически значимый период расходы по содержанию спорной квартиры несли только Дегтеревы П.П. и Н.В., о чес свидетельствуют приобщенные к делу квитанции.
Не дана юридическая оценка поведению Петровой М.В. при покупке квартиры – ее поведение не свидетельствует о проявлении должной осмотрительности, добросовестности действий:
- она никогда спорную квартиру не осматривала, пояснила, что всеми делами «занимался сын», полномочия сына ничем не подтверждены (см. протокол судебного заседания);
- никакие ключи никогда от спорной квартиры не получала;
- Петрова М.В. была осведомлена о факте наличия притязаний в отношении спорной кварты: Петрова М.В. была извещена о факте наличия возражений бывших собственников по поводу зарегистрированного права, о чем Петрова М.В. была уведомлена письмами Росреестра от 25.02.2016 г. (лист дела №99-100), и от 25.03.2016 г. (лист дела №91-92).

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.
Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Эти требования закона судом первой инстанции выполнены не были.
В силу части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах. При этом, как следует из пункта 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении»).
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя  признать законным и обоснованным, поскольку отсутствие оценки ряда доказательств по делу, представленных сторонами спора и имеющих значение для его правильного разрешения и вынесения законного и обоснованного решения, а также всей совокупности доказательств, отсутствие в решении мотивов, по которым одни доказательства были приняты в обоснование выводов суда, а другие отвергнуты судом, нарушает принцип равноправия и состязательности сторон спора (статья 123 Конституции Российской Федерации, статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, полагаем, что есть все основания для отмены в апелляционном порядке решения суда первой инстанции. 
Определением апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда от 21.09.2017г. (дело № 33-5523/17) - Апелляционная жалоба Дегтеревой П.П. и Дегтеревой Н.В. и апелляционное представление помощника прокурора Центрального района г, Сочи удовлетворены.
Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 18 ноября 2016года отменено.
Принято по делу новое решение. 
Встречные исковые требования Дегтеревой Надежды Васильевны и Дегтеревой Прасковье Петровне к Петровой Марине Васильевне о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, и внесении изменений в ЕГРП, удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции признал недействительным договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, д. №22, кв. №39, заключенный 23.03.2015г. между Дегтеревой Надеждой Васильевной, Дегтеревой Прасковьей Петровной и Косенко Денисом Анатольевичем, в лице его представителя по доверенности Кокшарова Александра Олеговича.
признал недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу, город Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, дом №22, квартира №39, заключенный 22 апреля 2016 года между Косенко Денисом Анатольевичем и Петровой Мариной Васильевной:
применил последствия недействительности сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу, город Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, дом №22, квартира №39, совершенного 23 марта 2015 года между Дегтеревой Прасковьей Петровной 05.10.1946 года рождения, Дегтеревой Надеждой Васильевной 28.06.1980 года рождения и Косенко Денисом Анатольевичем 23.07.1.983 года рождения:
применил последствия недействительности сделки - договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: город Соли, Центральный район, уд, Макаренко, дом №22, квартира №39, совершенного 22 апреля 2016 года между Косенко Денисом: Анатольевичем 23.07.1983 года рождении с Петровой Мариной Васильевной, 03.04.1964 года рождения:
признал недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним №23-23/050-23/050/600/2015-3502/3 от 25.03.2015 г. о праве собственности Косенко Дениса Анатольевича 23.07.1983 года рождения на квартиру №39, расположенную в доме №22 по улице Макаренко в Центральном районе города Сочи;
признал недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним №23-23/050- 23/050/600/2016-3043/2 от 04,05.2016 г, о праве собственности Петровой Мариной Васильевной, 03.04.1964 года рождения на квартиру №39, расположенную в доме №22 по улице Макаренко в Центральном районе города Сочи;
-признал право общей долевой собственности по 1/2 доле и указал о необходимости восстановления записи о праве общей долевой собственности Дегтеревой Прасковьи Петровны и Дегтеревой Надежды Васильевны на квартиру №39, расположенную в доме №22 по улице Макаренко в Центральном районе города Сочи.
Обязал Дегтереву П.П. и Дегтереву Н.В. возвратить Кокшарову С.О., действующему по доверенности от Косенко Д.А., полученные по договору денежные средства.
Обязал Косенко Д.А. возвратить Петровой М.В. полученные по договору денежные средства. 
Суд указал, что - Апелляционное определение является основанием для прекращения права собственности Петровой Марины Васильевны на квартиру, расположенную по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, д. №22, кв. №39, и для регистрации права собственности за Дегтеревой Прасковьей Петровной и Дегтеревой Надеждой Васильевной по 1/2 доли за каждой  в праве на квартиру, расположенную по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Макаренко, д. № 22, кв. № 39.
В удовлетворении исковых требований Петровой Марины Васильевны Дегтеревой Надежде Васильевне, Дегтеревой Прасковье Петровне об устранении препятствий в пользовании квартирой, о признании утратившими права пользования квартирой, выселении, и снятии с регистрационного учёта, суд отказал. 

(примечание автора: сложнейшее, многолетнее дело было завершено в пользу Наших Клиентов, дело вела адвокат Сизонова Ольга Евгеньевна).

 


Последние новости

К адвокату по арбитражным делам, специализирующемся на вопросах банкротства обратился житель города Сочи с просьбой об оказании юридической…

ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ ДЕ-ФАКТО БОЛЬШЕ, ЧЕМ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ ДЕ-ЮРЕ. ВЛАСТЬ БУДЕТ ЗАЩИЩАТЬ ТОЛЬКО ТЕХ, КТО ОБМАНУТ, ЗАКЛЮЧИВ ДОГОВОРА ПО ФЗ-214.