Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), научный руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ЖИЛОЙ ДОМ — ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
(Определение Верховного Суда от 22 ноября 2017 г. № 309-ЭС17-17467)
(для Региональной научно-практической конференции «Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета», Иркутск, 7 декабря 2018 г.)
Цель доклада заключается в иллюстрации положения, выдвинутого Евгением Алексеевичем Сухановым. Согласно профессору Е. А. Суханову, который опирается на сочинения классиков отечественной романистики и цивилистики, здания и сооружения есть составные части земельных участков, на которых они расположены. Будучи составными частями земельного участка, здания и сооружения не являются самостоятельными вещами, несмотря на то, что и русское и современное российское гражданское право признает их таковыми. Профессор в подтверждение обоснованности своего подхода приводит п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. № 153). В данном пункте сказано «собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка» [1, с. 86-87, 92-93].
Задача. Цель достигается посредством решения задачи по обращению к определению Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2017 г. № 309-ЭС17-17467. Судья Верховного Суда данным определением отказала коммерческому банку в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии Верховного Суда. Осталось в силе постановление арбитражного суда округа, которым признан законным и обоснованным отказ Управления Росреестра внести в запись в реестр прав на недвижимость об ипотеке на жилой дом с постройками.
Рабочая гипотеза. Представляется, что разбираемое определение, во-первых, подтверждает тезис профессора Е. А. Суханова о том, что будет правильным рассматривать здания и сооружения на земельном участке как составные части земельного участка. Во-вторых, разбираемое определение подтверждает обоснованность положения о том, что здания и сооружения, будучи составными частями земельного участка, одновременно, могут выступать в качестве самостоятельных объектов права собственности.
Научный метод настоящего доклада заключается в том, что здания и сооружения как составные части земельного участка противопоставляются другим составным частям, а именно «ограждениям (в том числе кирпичным и бетонным заборам), асфальтовым и подобным им покрытиям («площадкам»), футбольным полям и тому подобным спортивным сооружениям». Евгений Алексеевич Суханов в подтверждение тому, что ограждения, покрытия, футбольные поля рассматриваются судами в качестве составных частей земельного участка, обращается к постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2013 г. № 17085/12. В постановлении сказано «футбольное поле представляет собой «улучшение земельного участка, заключающееся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком», и не является самостоятельной недвижимой вещью, будучи неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором оно расположено» [1, с.89].
Очевидно, что здания и сооружения как составные части земельного участка существенно отличаются от других составных частей, таких как кирпичные и бетонные заборы. Если первые могут быть не только составными частями земельного участка, но и самостоятельными объектами недвижимости, то вторые выступают только как составные части земельного участка, либо движимое имущество (ограждение можно купить и перенести на другой земельный участок по частям), и не выступают в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Главные вещи и принадлежности. Действующее гражданское законодательство не знает понятия составной части земельного участка, поскольку составные части согласно буквальному смыслу этого термина не могут выступать самостоятельными вещами. Если правовая система (законодательство, судебная практика и доктрина) признает, что составная часть земельного участка может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельной вещи, то данная составная часть является принадлежностью земельного участка, а сам земельный участок выступает в качестве главной вещи. Право собственности на принадлежность может быть зарегистрировано отдельно от права собственности на земельный участок, принадлежность выступает в качестве самостоятельного объекта кадастрового учета недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 3 августа 2018 г.) гласит, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в реестр, имеет неизменяемый, не повторяющийся кадастровый номер. Принадлежность земельного участка есть такая составная его часть, которой присвоен или может быть присвоен кадастровый номер. Если составной части земельного участка не может быть присвоен кадастровый номер, это означает, что составная часть земельного участка не является его принадлежностью. Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. По смыслу ст. 135 ГК РФ принадлежностями главной вещи являются объекты, способные выступать в качестве самостоятельных вещей. Составные части земельного участка, которым не может быть присвоен кадастровый номер, не могут выступать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.
Против точки зрения, согласно которой здания и сооружения являются принадлежностями земельного участка, может быть выдвинуто возражение о том, что земельный участок «обслуживает» здание, а не наоборот, что цена земельного участка со зданием значительно превышает цену свободного земельного участка. Аргументы против подобного возражения следующие: 1) цена свободного земельного участка может превышать цену земельного участка с нерентабельными зданиями и сооружениями, которые требуют расходов по содержанию или сносу; 2) земельный участок может существовать без здания или сооружения, а зданию или сооружению всегда требуется земельный участок для размещения.
Подтверждение. Первоначально обратимся к тезису о том, что принадлежности земельного участка есть его составные части. Гражданин передал коммерческому банку в залог земельный участок. Коммерческий банк обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации ипотеки на жилой дом, размещенный на заложенном земельном участке. При этом коммерческий банк, по всей видимости, руководствовался правилом о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи. Если договор залога земельного участка не содержит оговорки о том, что жилой дом не является предметом залога, это означает, что заложив земельный участок, гражданин заложил и свой жилой дом на этом участке. Однако договор залога может предусматривать иное. В таком случае, жилой дом выступает в качестве отдельной самостоятельной вещи. Обоснованность данной правовой позиции подтверждена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2017 г. № 309-ЭС17-17467, где сказано, что в договоре залога «отсутствуют условия о том, что какие-либо находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения предметом залога не являются». Следовательно, государственный регистратор должен был внести запись в реестр об ипотеке жилого дома на заложенном земельном участке.
Невзирая на вывод в пользу позиции коммерческого банка, разбираемое определение подтверждает обоснованность позиции органа по государственной регистрации прав на недвижимость. В реестре имелась актуальная запись о том, что в отношении жилого дома установлен запрет на совершение регистрационных действий. Данное обстоятельство говорит о том, что жилой дом, будучи принадлежностью земельного участка, может выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимости, т. е. в качестве самостоятельной вещи, поскольку у жилого дома имеется кадастровый номер, отдельный от кадастрового номера земельного участка, на котором дом расположен. В противном случае, было бы невозможным установить запрет на совершение регистрационных действий с жилым домом, отдельный от запрета в отношении земельного участка.
Вывод. Первоначально стороны договорились о том, что жилой дом выступает в качестве принадлежности заложенного земельного участка. Поскольку на земельный участок была установлена ипотека, это означает, что ипотека была установлена на все составные части земельного участка, включая принадлежности. Затем банк пожелал установить на жилой дом отдельную ипотеку. По всей видимости, отдельная ипотека потребовалась банку для того, чтобы в случае просрочки исполнения обязательства по погашению долга обратить взыскание на жилой дом отдельно от земельного участка. Данному мероприятию помешал запрет на совершение регистрационных действий с жилым домом. Представляется, тем не менее, что при отсутствии отдельного договора об ипотеке жилого дома, жилой дом является составной частью предмета ипотеки земельного участка и должен следовать судьбе земельного участка, поэтому самостоятельная ипотека жилого дома не должна допускаться при отсутствии договора между собственником земельного участка и жилого дома (залогодателем) и займодавцем (залогодержателем).
Для сравнения: флигель (часть жилого дома) является принадлежностью жилого дома. Вместе с тем, часть жилого дома может выступать в качестве самостоятельного объекта в гражданском обороте. Если жилой дом выступает в качестве предмета ипотеки, это означает, что ипотека на жилой дом распространяется на флигель. Но если отсутствует договор залога флигеля, это означает, что собственник (залогодатель) не был согласен на признание флигеля самостоятельным предметом залога. Поэтому залогодержатель не может зарегистрировать отдельную ипотеку на флигель без согласия залогодателя.
Список использованной литературы
1. Суханов, Е. А. Вещное право : Научно-познавательный очерк / Е. А. Суханов. — М. : Статут, 2017. — 560 с.