В силу приобретательной давности затруднительно приобрести право собственности на бесхозяйное жилое недвижимое имущество




Евдокимова Арина Олеговна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)» 
Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал)  Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)» 


В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ ЗАТРУДНИТЕЛЬНО ПРИОБРЕСТИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНОЕ ЖИЛОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018)

Проблема. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобрести имущество в собственность в силу приобретательной давности может не любой участник гражданско-правовых отношений, а только физическое или юридическое лицо.  Государство (Российская Федерация, субъекты федерации) и муниципальные образования право собственности в силу приобретательной давности не приобретают. Всякое ли юридическое лицо может приобретать имущество в собственность по давности владения? 
Специальная правоспособность. По смыслу Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018 жилищное товарищество (кондоминиум), будучи некоммерческой организацией собственников жилых  и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, не является лицом, которое может приобретать в собственность недвижимое имущество. Жилищное товарищество является организацией, через которую собственники квартир реализуют свои права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Позиция товарищества. Жилищное товарищество, просившее признать его собственником жилой недвижимости (квартиры в многоквартирном доме) в силу приобретательной давности, утверждало, что  квартира является бесхозяйной. Это единственная квартира во всем многоквартирном доме, которая не имеет собственника. Квартирой владеет товарищество.  Квартира товариществу необходима для достижения уставных целей: расположения офиса товарищества, приема владельцев квартир по вопросам эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, хранения имущества ТСЖ: оргтехники, карточек регистрационного учета граждан, технического паспорта домовладения,  бухгалтерских документов,  договоров с поставщиками коммунальных услуг.  
Материалы дела.  Акционерному обществу предоставлен в аренду на период строительства жилого дома земельный участок. По окончании строительства жилой многоквартирный дом  принят в эксплуатацию. Акт о приемке дома в эксплуатацию утвержден администрацией города. Постановлением администрации городского района утвержден устав жилищного товарищества. Акционерным обществом, являвшимся застройщиком, по акту приемки основных средств передана однокомнатная квартира жилищному товариществу.  На данную квартиру впоследствии жилищное товарищество пыталось оформить право собственности в силу приобретательной давности. 
Затем акционерное общество передало жилищному товариществу многоквартирный жилой дом для эксплуатации. 
Первоначально товарищество предоставляло квартиру для проживания гражданам по договору жилищного найма, а затем было принято решение об оформлении права собственности на квартиру с последующим ее использованием для нужд товарищества.
Апелляция и кассация. Суд апелляционной инстанции отменил решение арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на квартиру. Постановление апелляционного суда  оставлено в силе Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19).  В постановлении сказано, что давностное владение является добросовестным, «если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». 
Правоположение. Арбитражный суд Уральского округа опирался на следующий тезис: «Из смысла статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что целью создания ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательствах пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В силу прямого предписания закона, товарищество создается с целью управления имуществом многоквартирного дома, а потому товарищество не вправе иметь самостоятельного экономического интереса в отношении помещений многоквартирного дома, которым оно управляет».
Объяснение. Приобретая владение квартирой от застройщика, товарищество было осведомлено о том, что застройщик собственником квартиры не является. Все квартиры в доме принадлежат лицам, которые оплатили строительство. Каково положение дел в настоящее время — неизвестно, но в прошлом три квартиры оплачивали четвертую. Иначе говоря, каждая четвертая квартира принадлежала застройщику, а выручка от продажи квартир составляла прибыль застройщика. Чтобы получить прибыль, застройщик выдавал подставным лицам документы (приходные ордера) о том, что они внесли деньги на строительство квартиры. Кроме того, приходные ордера выдавались не только подставным лицам, зависимым от застройщика, но и иным лицам, оказывающим содействие застройщику. Квартиры оформлялись в собственность граждан на основании договоров, а приходные ордера свидетельствовали об исполнении  денежных обязательств по оплате. Добрые люди, оказавшие содействие застройщику, становились собственниками и вселялись в свои квартиры. Зависимые подставные лица становились номинальными собственниками квартир, от их имени застройщик продавал квартиры.   Затем застройщик создавал жилищное товарищество, а добрые люди, оказавшие содействие застройщику, будучи сплочены общим экономическим интересом, формировали органы управления товарищества.  В нашем случае, застройщик не успел своевременно отдать квартиру в собственность доброму человеку, с одной стороны, а также не оформил квартиру в номинальную собственность зависимого лица. Поэтому после образования жилищного товарищества, застройщик передал квартиру во владение товарищества. По истечении пятнадцати лет   жилищное товарищество обратилось в суд, чтобы оформить право собственности на квартиру в силу приобретательной давности. 
Решение. Арбитражный суд Уральского округа оставил в силе постановление апелляционного арбитражного суда о признании права собственности жилищного товарищества на однокомнатную квартиру в силу приобретательной давности.  Решение мотивировано тем, во-первых, что товарищество в момент приобретения квартиры во владение знало о том, что застройщик не может передать квартиру в собственность. Жилищное товарищество знало о том,  что застройщик не передает ему право собственности  квартиру, поэтому жилищное товарищество является недобросовестным. Во-вторых, жилищное товарищество есть субъект со специальной правоспособностью, который эксплуатирует многоквартирный жилой дом и общее имущество многоквартирного жилого дома. Жилищное товарищество создается для управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а не для приобретения в собственность жилой недвижимости. 
О добросовестности. Нет сомнений в том, что в данном случае товарищество трудно признать добросовестным приобретателем недвижимости. Скорее всего, товарищество выступало в качестве номинального владельца квартиры, переданной застройщиком. Действительный владелец жилой недвижимости остается неназванным. Именно он стоит за фигурами застройщика и жилого товарищества. Квартира является ценностью, продав которую застройщик (лицо, которое стоит за застройщиком), должен получить прибыль от предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома. С другой стороны, застройщик по каким-то причинам не смог оформить квартиру на номинального собственника и передал квартиру во владение жилищного товарищества. Следовательно, жилищное товарищество владеет недвижимостью не как своей собственной, а как чужой, принадлежащей неназванному лицу. Данное лицо является подлинным владельцем квартиры. Другими словами, жилищное товарищество есть номинальный владелец недвижимости, пожелавший приобрести на нее право собственности. В свою очередь, в праве собственности владелец нуждается не для того, чтобы владеть квартирой, а для того, чтобы произвести продажу квартиры. Для того, чтобы владеть квартирой и проводить в квартире собрания собственников жилых и нежилых помещений в праве собственности на квартиру нет необходимости. 
Сомнения. С другой стороны, сомнения вызывает общий подход к добросовестности владельца недвижимого имущества. Из разбираемого решения следует, что добросовестный владелец полагает, что лицо, которое производить отчуждение недвижимости, передает вместе с недвижимостью и право собственности на нее. «Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности», — сказано в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018.  
Бесхозяйные движимые вещи. Закон говорит, что в силу приобретательной давности можно приобрести право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 2 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бесхозяйными вещами являются вещи, собственник которых неизвестен, либо вещи, которые не имеют собственника, либо вещи, собственник которых отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, лицо, приобретая бесхозяйную вещь во владение, знает об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности. Поэтому такое лицо должно обратиться в суд с заявлением о признании движимой вещи бесхозяйной в порядке ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (вещью). Приобретение права собственности на движимую вещь посредством признания ее бесхозяйной в литературе могут метафорично именовать моментальной приобретательной давностью.  Считается, что через судебное разбирательство моментально «истекают» пять лет, в течение которых добросовестный владелец должен владеть движимой вещью как своей   собственной для приобретения права собственности на нее. 
Бесхозяйные недвижимые вещи. Однако в отношении недвижимых вещей действуют иные правила. Если недвижимая вещь не имеет собственника, орган государственной регистрации прав на недвижимость принимает ее на учет по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года после постановки недвижимой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. В разбираемом случае квартира не имеет собственника. Это означает, что квартира является бесхозяйной. Следовательно, орган местного самоуправления уполномочен на обращение в орган государственной регистрации прав на недвижимость с просьбой о постановке на учет квартиры как бесхозяйной. По истечении года орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на квартиру. Данное заявление суд рассматривает по форме, установленной в ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле привлекается фактический владелец вещи. В нашем случае фактическим владельцем является жилищное товарищество, номинальный характер владения не доказан. 
Если заявление о признании права муниципальной собственности на квартиру оставят без удовлетворения, фактический владелец может претендовать по давности владения. Отсюда следует, что добросовестным приобретателем имущества в собственность по давности владения владельцем может быть и лицо, которое было осведомлено при получении вещи о том, что не приобретает право собственности на недвижимую вещь.   
Вывод. Претендовать на титул собственника в отношении бесхозяйной недвижимой вещи в силу приобретательной давности можно лишь после получения судебного решения об оставлении без удовлетворения заявления о признании права муниципальной собственности на недвижимость.

Прокомментировать

Авторизация через сервис Loginza: Yandex Google Вконтакте Mail.ru Twitter Loginza MyOpenID OpenID WebMoney

Комментарии (0)

    Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.


    Последние новости

    Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

    К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…