Регистрация аренды недвижимости, принадлежащей супругам на праве совместной собственности (Определение Верховного Суда от 31.10.2017 г.по делу № А55-14320 / 2016)




Нестолий Вячеслав Геннадьевич — кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России)».

РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ СУПРУГАМ  НА ПРАВЕ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ  (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ОТ 31. 10. 2017  ГОДА
ПО ДЕЛУ № А55-14320 / 2016)

(Специально для Центрального Сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов)

Презумптивное представительство. Теория гражданского права и судопроизводства знает понятие презумптивного представительства. Согласно идее презумптивного представительства, когда гражданин, пребывающий в браке, совершает сделку, то предполагается (презюмируется), что он совершает сделку не только от своего имени, но и от имени своего супруга, выступая в качестве его представителя, по поручению супруга или с его согласия. Отечественная наука говорит, что существует презумпция согласия другого супруга на совершение сделки супругом. «Эта презумпция необходима, — писал Владимир Александрович Рясенцев, — если бы при совершении гражданами приходилось бы всякий раз выяснять, состоят ли они в браке и распоряжаются ли они личным или общим имуществом, это приводило бы к чрезвычайному стеснению гражданского оборота». Профессор В. А. Рясенцев добавлял, что исключение составляют сделки по домостроениям и праву застройки, для отчуждения которых супругу требуется согласие другого супруга. Профессор отрицал, что супруг, распоряжающийся общим имуществом или приобретающий имущество в общую собственность, выступает в качестве представителя другого супруга. В. А. Рясенцев полагал, что распоряжаясь общим имуществом супруг действует в своем праве [ 1: 387]. Следовательно, согласие другого супруга на отчуждение права на недвижимость его гарантия для покупателя в том, что другой супруг не станет оспаривать сделку. Тем не менее, уверены, что интересы покупателя будут гарантированы от неосновательного иска, если супруги совершат сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом, действуя как одна сторона.
Презумптивное процессуальное представительство. Полагаем, что интересы гражданского оборота требуют возрождения института презумптивного представительства. Например, если супруги отвечают как владельцы совместного источника повышенной опасности, то иск достаточно предъявить только к одному из супругов. Второй супруг будет участвовать в деле незримо, через своего представителя — первого супруга. Когда вынесут решение, то решение вынесут не только против супруга—ответчика, но и против супруга, который явным образом в деле не участвовал. Первый супруг – ответчик вел в суде дело не только свое собственное, но и дело своего супруга. Вынесли решение и окончательно определено обязательство по возмещению вреда. В этом обязательстве супруги действуют вместе на стороне должника, невзирая на то, решение формально вынесено только против одного из них.
Супруг — представитель своего супруга. Полагаем, что если супруг совершает сделку по распоряжению общей недвижимостью и представляет контрагенту нотариальное согласие своего второго супруга на совершение сделки, то он совершает сделки не только от своего имени, но и по поручению своего супруга, выступая в его качестве представителя. В данном случае, нотариальное согласие — это поручение на совершение сделки, такое представительство не презумптивное, а явное представительство, не вызывающее каких—либо сомнений.       
Фабула. Индивидуальный предприниматель сдал в аренду хозяйственному обществу нежилое помещение. Стороны условились, что арендатор станет эксплуатировать нежилое помещение в течение пяти лет со дня передачи имущества в обладание арендатора. В реестре прав на недвижимое имущество собственником недвижимости, переданной в аренду, значится супруга индивидуального предпринимателя.
Хозяйственное общество обратилось в орган регистрации прав на недвижимость и с сделок с ней с заявлением о регистрации договора аренды, однако орган регистрации прав оставил заявление без удовлетворения. Отказ мотивирован тем, что по данным реестра права собственности на нежилое помещение принадлежит супруге индивидуального предпринимателя. В свою очередь, предприниматель в реестре прав на недвижимость не фигурирует в качестве собственника данного нежилого помещения. Он не записан в  качестве собственника. В качестве собственника зарегистрирована его жена. Поэтому сдать имущество в аренду может супруга индивидуального предпринимателя, но не сам индивидуальный предприниматель. 
Первая инстанция. Арбитражный суд счел, что супругам принадлежит право совместной собственности на нежилое помещение, но право совместной собственности в реестре прав на недвижимость не зарегистрировано. Собственником помещения записана жена предпринимателя, поэтому распоряжаться имуществом может либо жена, либо каждый из супругов согласия другого или супруги совместно, но после регистрации права общей совместной собственности на магазин.
Апелляция. Арбитражный апелляционный суд указал, что граждане состоят в браке, поскольку они состоят в браке, то у них возникает право общей совместной собственности на любое имущество, которое они приобретают. Будучи в браке, супруги связаны режимом совместной собственности на имущество, которое приобретают после вступления в брак. Поскольку нежилое помещение, записанное как собственность супруги предпринимателя, приобретено после вступления в брак, оно принадлежит на праве собственности не только супруге, но и  ее мужу – предпринимателю. Отсюда следует, что индивидуальный предприниматель вправе сдать совместное недвижимое имущество в аренду.
Хозяйственное общество представило на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения нотариально удостоверенное согласие супруги предпринимателя на распоряжение ее супругом–предпринимателем нежилым помещением – общей совместной собственностью. В нотариальном согласии говорилось, что между супругами нет брачного договора, что законный режим имущества супругов не был заменен договорным режимом.
Апелляционный суд удовлетворил требование хозяйственного общества и постановил, что орган государственной регистрации прав на недвижимость должен зарегистрировать договор аренды.
Первая кассация. Арбитражный суд округа не согласился с апелляцией. Суд округа указал, что запись о возникновении права вносится в государственный реестр по заявлению лица, приобретающего права собственности. Регистрация права совместной собственности на недвижимость осуществляется по заявлению одного из супругов. Супруга предпринимателя не обращалась с заявлением о регистрации право собственной собственности на ее имя и имя супруга-предпринимателя. Поэтому право совместной собственности на недвижимость не зарегистрировано, следовательно, супруг-предприниматель не может этим имуществом  распоряжаться.
Определением судьи Верховного Суда от 31 октября 2017 г. по делу № А55-14320/ 2016 кассационная жалоба хозяйственного общества передана для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Предположение. Каким может быть решение Судебной коллегии Верховного Суда РФ? Полагаем, что требовать от супругов регистрировать право общей совместной собственности на каждый объект недвижимости нельзя, поскольку такие требования осложняют оборот излишними формальностями. Такое требование излишне, поскольку если общее право супругов не зарегистрировано в реестре, то оно все равно возникло в результате  вступления в брак + приобретения недвижимости в собственность с регистрацией права собственности на имя одного из супругов.
Трэнд. Сейчас популярно регистрировать брак, сохраняя за женой ее девичью фамилию. Покупка недвижимости совершается на имя жены, а покупатель в реестре собственников не фигурирует. Бизнес дело рисковое, случаются неудачи. Кредиторы видят, что взять с должника нечего, поэтому идут на уступки, соглашаясь «скинуть» часть долга. Понятно, что хвастаться, афишировать брак перед партнерами по бизнес - процессам не следует.
Романтика и прагматизм. Многие выезжают заграницу, заключают браки в Праге или Братиславе. Бракосочетание запоминается надолго, может быть, навсегда. Это романтика. Новобрачные получают свидетельство о браке с официальным переводом на русский язык, фамилии оставляют себе добрачные. Прибыв  к постоянному месту жительства, в органы загса не спешат. В таком случае, брачный союз есть, а его российской регистрации нет. Можно покупать имущество имя супруга,  мало кто может узнать, что недвижимость принадлежит не только ему. Многие скрывают пребывание в брачном союзе, желая, чтобы потенциальные женихи и невесты сохраняли к ним интерес, а кредиторы не знали о принадлежащем им  ликвидном имуществе. Это прагматизм.    

                                                 Использованная литература
1.  Рясенцев, В. А.  Представительство в советском гражданском праве / В. А. Рясенцев // Представительство и сделки в современном гражданском праве / В. А. Рясенцев. — М. : Статут, 2006. — С. 23— 469. 

Прокомментировать

Авторизация через сервис Loginza: Yandex Google Вконтакте Mail.ru Twitter Loginza MyOpenID OpenID WebMoney

Комментарии (0)

    Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.


    Последние новости

    Арбитражным судом Краснодарского края принято заявление о банкротстве застройщика Пруидзе Анзора Зурабиевича! По вопросам оказания квалифицированной…

    К адвокату по гражданским делам, специализирующемся на земельно-имущественных отношениях и на оформлении прав на недвижимое имущество по городу…